Ingatlanvásárlás előtt a legtöbben hirdetésekből tájékozódnak. Logikus: gyors, kényelmes, és első ránézésre rengeteg információt ad. A probléma ott kezdődik, hogy az ingatlanhirdetésekben szereplő adatok meglepően gyakran pontatlanok. Előfordul, hogy a hirdető szándékosan „szépít”, de az is gyakori, hogy egyszerű tévedés, félreértés vagy hiányos dokumentáció áll a háttérben. Az eredmény ugyanaz: az érdeklődő rossz döntési alapokra támaszkodik.
A leggyakoribb hiba: az alapterület
Az egyik legtipikusabb eltérés az alapterület megadása. Gyakran keveredik a hasznos alapterület, a nettó alapterület, a bruttó alapterület vagy éppen a „lakható tér”. Nem ritka, hogy a hirdetésben szereplő négyzetméterbe beleszámolják a garázst, a pincét, a teraszt vagy a beépítetlen tetőteret is – miközben ezek értéke és piaci súlya teljesen eltér egy lakótértől.
Ez azért veszélyes, mert az érdeklődő fejben fajlagos árral számol. Ha az alapterület túl van becsülve, az ingatlan olcsóbbnak tűnik, mint amilyen valójában.
Telekméret: papíron nagyobb, a valóságban kisebb
Hasonló probléma a telekméret. Különösen vidéki ingatlanoknál fordul elő, hogy a hirdetésben szereplő terület nem egyezik a tulajdoni lapon szereplő adattal. Előfordulhat, hogy a telek valójában több helyrajzi számból áll, vagy éppen ellenkezőleg: egy része nem az adott ingatlanhoz tartozik.
Gyakori tévedés az is, hogy a hirdető nem veszi figyelembe az útleválasztásokat, szolgalmi jogokat, közműsávokat, amelyek a használható területet jelentősen csökkentik. A vevő csak a helyszínen, vagy még rosszabb esetben az adásvétel után szembesül a valósággal.
Jogilag létező, de fizikailag nem az
Nem csak méretadatok lehetnek félrevezetők. Sok hirdetésben szerepel „külön bejáratú lakás”, „önálló ingatlan” vagy „lakható melléképület”, miközben ezek jogilag nem minősülnek lakóingatlannak. Ez hitelfelvételnél, CSOK-nál vagy későbbi értékesítésnél komoly problémát okozhat.
Egy értékbecslés során gyakran derül ki, hogy az ingatlan egy része engedély nélkül épült, vagy nincs feltüntetve a nyilvántartásban. Ettől még használható lehet, de az értéke nem ugyanaz.
Miért nem szándékos a félrevezetés?
Fontos kimondani: a hibás adatok jelentős része nem rosszindulatból születik. Sok tulajdonos régi tervrajzokból dolgozik, emlékezetből írja be a számokat, vagy egyszerűen azt adja meg, amit annak idején ő is hallott. Az online hirdetési felületek pedig ritkán kérnek igazolást az adatokhoz.
Az ingatlan azonban nem emlékekből, hanem okiratokból és mérésekből áll.
Hogyan ellenőrizhetők az adatok?
Érdeklődőként az egyik legfontosabb lépés az akár ingyenes tulajdoni lap és – ha elérhető – az alaprajz megtekintése. Ezekből sok minden kiderül, de nem minden. A tulajdoni lap például nem tartalmaz alapterületet, csak jogi adatokat.
Ezért van kiemelt szerepe a helyszíni felmérésnek és a szakértői szemnek. Egy tapasztalt értékbecslő már az első bejárás során észreveszi az aránytalanságokat, az eltéréseket és a gyanús pontokat.
Miért veszélyes kizárólag hirdetésekre hagyatkozni?
Az ingatlan az egyik legnagyobb pénzügyi döntés az életben. Ha a kiindulási információk hibásak, akkor a döntés is könnyen az lesz. A hirdetések jók első szűrésre, de nem alkalmasak arra, hogy végleges következtetéseket vonjunk le belőlük.
A valós piaci érték nem a hirdetésben, hanem az ellenőrzött adatok és a piaci összehasonlítás metszetében van.
Mikor érdemes szakértőt bevonni?
– ha az adatok nem egyértelműek
– ha hitel vagy támogatás kapcsolódik az ügylethez
– ha jelentős eltérést látsz az ár és a paraméterek között
– ha hosszú távra tervezel
Egy előzetes értékbecslés vagy szakértői konzultáció sokszor többszörösen megtérül, mert segít elkerülni a rossz döntéseket.