Jogilag rendezett ingatlan: mit ellenőrizzünk vásárláskor?

A külterületi ingatlan értékbecslése sok esetben jóval összetettebb feladat, mint egy átlagos lakóingatlan értékének meghatározása.

Ennek oka egyszerű: külterületen sokkal változatosabb ingatlantípusokkal találkozhatunk.

Lehet szó szántóról, kertről, gyümölcsösről, erdőről, zártkerti ingatlanról, tanyáról, gazdasági épületről, majorról, mezőgazdasági telephelyről vagy akár olyan kivett területről, amelynek jelenlegi használata már alig kapcsolódik a mezőgazdasághoz.

Éppen ezért külterületi ingatlan értékbecslésénél önmagában a terület nagysága vagy a környéken tapasztalható átlagos négyzetméterár kevés.

A jogi állapotot, a művelési ágat, a megközelíthetőséget, a beépíthetőséget, a közműveket, a terepviszonyokat, a tényleges használatot és a helyi keresletet együttesen kell vizsgálni.

Mit jelent az, hogy külterületi ingatlan?

Az ingatlan-nyilvántartás a földrészleteket fekvésük szerint belterületi, külterületi és különleges külterületi egységekbe sorolja. A hatályos ingatlan-nyilvántartási törvény szerint a zártkert különleges külterületi egységnek minősül.

Fontos azonban, hogy a külterület és a termőföld nem ugyanaz a fogalom.

Egy külterületi ingatlan lehet például:

• szántó,

• rét,

• legelő,

• szőlő,

• kert,

• gyümölcsös,

• erdő,

• halastó,

• kivett gazdasági épület és udvar,

• kivett telephely,

• kivett út,

• vagy egyéb művelésből kivett terület.

A tulajdoni lap I. része tartalmazza többek között az ingatlan fekvését, területét, művelési ágát vagy a művelésből kivett terület megnevezését, továbbá mezőgazdasági föld esetén a minőségi osztályt és az aranykorona-értéket is.

Miért nehezebb egy külterületi ingatlan értékét meghatározni?

Egy átlagos lakás vagy családi ház piacán jellemzően sokkal több összehasonlítható ajánlat és tranzakció áll rendelkezésre.

Külterületen gyakran éppen ez hiányzik.

Előfordulhat, hogy egy adott település környezetében csak néhány valóban összehasonlítható ingatlan található.

Ráadásul két hasonló méretű külterületi ingatlan között is nagyon jelentős értékkülönbség lehet.

Nem mindegy például, hogy:

• közvetlenül aszfaltos útról érhető el,

• csak földúton közelíthető meg,

• van-e villamos energia,

• van-e kút vagy más vízellátás,

• szabályos vagy kedvezőtlen alakú a telek,

• sík vagy erősen lejtős,

• milyen épület található rajta,

• beépíthető-e,

• milyen övezeti előírások vonatkoznak rá,

• milyen a természetbeni használata,

• illetve mennyire könnyen értékesíthető.

Ezért külterületen különösen veszélyes kizárólag négyzetméterár alapján gondolkodni.

Az első lépés: a tulajdoni lap

Külterületi ingatlan értékbecslésénél az egyik legfontosabb dokumentum a tulajdoni lap.

Ebből derül ki többek között:

• a helyrajzi szám,

• a fekvés,

• a területnagyság,

• a művelési ág,

• az aranykorona-érték,

• a tulajdoni viszonyok,

• valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és terhek.

Termőföldnél a művelési ág különösen fontos.

Egy szántó, gyümölcsös, szőlő vagy erdő értékelése más logika szerint történhet, mint egy kivett gazdasági épület és udvar vagy egy mezőgazdasági telephely értékelése.

A Földforgalmi törvény a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek tulajdonszerzésére, használatára és az ezekhez kapcsolódó korlátozásokra külön szabályokat állapít meg.

Ez az érték szempontjából is lényeges lehet, mert a vevői kör és az értékesítés folyamata eltérhet egy hagyományos ingatlanétól.

A térképmásolat külterületen még fontosabb lehet

A tulajdoni lap mellett gyakran szükség van térképmásolatra is.

Ez segít annak ellenőrzésében, hogy:

• milyen alakú a földrészlet,

• szerepelnek-e rajta épületek,

• milyen az ingatlan kapcsolata a közterülettel,

• vannak-e különálló alrészletek,

• és hogyan viszonyul a nyilvántartott állapot a helyszínen tapasztalható állapothoz.

Külterületen nem ritka, hogy a természetbeni használat és a térképi állapot között eltérés tapasztalható.

Az értékbecslés során ezt nem szabad figyelmen kívül hagyni.

A megközelíthetőség komoly értéktényező

Külterületi ingatlanoknál az egyik legerősebb értéket befolyásoló tényező lehet a megközelíthetőség.

Egy ingatlan lehet ugyan földrajzilag közel a településhez, de ha csak hosszú, rossz minőségű földúton közelíthető meg, annak komoly piaci hatása lehet.

Más megítélés alá esik egy olyan külterületi telek, amely:

• közvetlenül közútról elérhető,

• stabil murvás úton megközelíthető,

• csak mezőgazdasági földúton érhető el,

• vagy másik ingatlanon keresztül közelíthető meg.

Értékelésnél nemcsak a jogi megközelíthetőséget, hanem a tényleges használhatóságot is érdemes vizsgálni.

Közművek külterületen

Külterületen nem feltétlenül várható el ugyanaz a közműellátottság, mint belterületen.

Ezért külön kell vizsgálni:

• van-e elektromos hálózat,

• elérhető-e vezetékes víz,

• van-e saját kút,

• milyen a szennyvízelhelyezés,

• van-e vezetékes gáz,

• milyen alternatív energiaellátás használható.

Egy mezőgazdasági ingatlannál például egy megfelelő vízellátás vagy nagy teljesítményű elektromos csatlakozás jelentős értéket képviselhet.

Ugyanakkor egy olyan földrészletnél, amelyet kizárólag szántóként használnak, a teljes közművesítés hiánya önmagában nem feltétlenül jelent értékcsökkentő tényezőt.

Mindig az ingatlan funkciójából kell kiindulni.

Beépíthető-e a külterületi telek?

Ez az egyik leggyakoribb kérdés.

A válasz azonban nem adható meg pusztán abból, hogy az ingatlan külterületi.

Meg kell vizsgálni:

• a helyi építési szabályzatot,

• az övezeti besorolást,

• a megengedett beépítési százalékot,

• az épület rendeltetésére vonatkozó szabályokat,

• a minimális telekméretet,

• valamint az esetleges természetvédelmi vagy egyéb korlátozásokat.

Két egymás mellett fekvő külterületi ingatlannak is lehet eltérő beépíthetősége.

Az érték szempontjából pedig ennek akár jelentős hatása lehet.

Zártkert és külterület nem ugyanaz

A hétköznapi szóhasználatban gyakran minden településszéli vagy mezőgazdasági jellegű kis telket zártkertnek nevezünk.

Jogilag azonban ennél pontosabban kell fogalmazni.

A hatályos ingatlan-nyilvántartási szabályozás szerint a zártkert különleges külterületi egység.

Zártkerti ingatlanoknál különösen fontos a művelési ág és a tulajdoni lap vizsgálata.

Nem mindegy, hogy az ingatlan például:

• kivett terület,

• kert,

• szőlő,

• gyümölcsös,

• vagy több művelési ág kombinációja.

Ez az értékesítés lehetőségeit és az értéket is befolyásolhatja.

Termőföld értékbecslése

Termőföld esetében más szempontok kerülnek előtérbe.

Fontos lehet például:

• a művelési ág,

• a termőhelyi adottság,

• az aranykorona-érték,

• a földrészlet mérete,

• az alakja,

• a megközelíthetősége,

• a művelhetősége,

• a terület tagoltsága,

• a haszonbérleti lehetőség,

• valamint a helyi földpiac.

Az adásvételre vonatkozó szabályok is eltérnek a hagyományos ingatlanokétól. A Földforgalmi törvény alapján mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld esetében speciális tulajdonszerzési és elővásárlási szabályok alkalmazandók.

Gazdasági épület, major és telephely

Egy külterületi ingatlan értéke sok esetben nem kizárólag a földterületből áll.

Előfordulhat rajta:

• magtár,

• istálló,

• műhely,

• raktár,

• szárító,

• hídmérleg,

• gépszín,

• iroda,

• szolgálati lakás,

• egyéb gazdasági épület.

Ilyenkor a földterület és a felépítmények értékelése külön vizsgálatot igényelhet.

A piaci összehasonlító módszer mellett egyes épületeknél költségalapú megközelítés alkalmazása is indokolt lehet, különösen akkor, ha megfelelő összehasonlító adatok nem állnak rendelkezésre.

Drón a külterületi ingatlan értékbecslésében

Nagyobb külterületi ingatlanoknál a drón különösen hasznos kiegészítő eszköz lehet.

Segítségével jobban áttekinthető:

• a teljes földrészlet,

• a terepviszony,

• a növényzet,

• az épületek elhelyezkedése,

• a belső utak,

• a megközelítés,

• a művelt és nem művelt területek kapcsolata,

• valamint a szomszédos ingatlanok környezete.

A drón azonban nem helyettesíti a helyszíni szemlét és nem helyettesíti a földmérést sem.

A légi felvétel elsősorban a természetbeni állapot jobb megértését és dokumentálását szolgálja.

Milyen értékelési módszer használható?

A megfelelő módszer mindig az ingatlan jellegétől és a rendelkezésre álló adatoktól függ.

Gyakran alkalmazható:

Piaci összehasonlító módszer

Hasonló ingatlanok kínálati vagy tranzakciós adataiból indulunk ki, majd korrigáljuk az eltéréseket.

Ilyen korrekció lehet például:

• elhelyezkedés,

• megközelíthetőség,

• méret,

• közműellátottság,

• telekalak,

• terepviszony,

• beépíthetőség,

• művelési ág,

• épületállomány.

Költségalapú módszer

Különösen gazdasági épületeknél, telephelyeknél vagy speciális felépítményeknél lehet indokolt.

Ilyenkor a telek értékét és az épületek avult újraelőállítási értékét külön vizsgáljuk.

Hozamalapú megközelítés

Bérbe adott földterületnél, telephelynél vagy jövedelemtermelő ingatlannál bizonyos esetekben a hozamtermelő képesség is vizsgálható.

Mi csökkentheti egy külterületi ingatlan értékét?

Gyakori értékcsökkentő tényezők lehetnek:

• rossz megközelíthetőség,

• rendezetlen jogi helyzet,

• osztatlan közös tulajdon,

• kedvezőtlen alak,

• erős lejtés,

• vízállásosság,

• korlátozott beépíthetőség,

• közműhiány,

• nem rendezett épületfeltüntetés,

• túl nagy vagy túl kicsi telekméret,

• szűk vevői kör.

Fontos azonban, hogy ezek mértékét mindig az adott helyi piac alapján kell meghatározni.

Mi növelheti az értékét?

Értéknövelő tényező lehet többek között:

• jó közúti kapcsolat,

• könnyű megközelíthetőség,

• kedvező telekalak,

• megfelelő közműellátottság,

• jó minőségű termőtalaj,

• használható gazdasági épület,

• kedvező övezeti besorolás,

• település vagy város közelsége,

• turisztikai vagy rekreációs potenciál.

Egy balatoni háttértelepülésen például a rekreációs kereslet is hatással lehet egy zártkerti ingatlan árára, míg más térségekben elsősorban a mezőgazdasági használhatóság határozza meg az értéket.

Gyakori kérdések

Hogyan történik a külterületi ingatlan értékbecslése?

Első lépésben meg kell vizsgálni az ingatlan jogi és ingatlan-nyilvántartási adatait, majd helyszíni szemle következik. Ezután megfelelő piaci összehasonlító adatokat kell keresni, és a lényeges eltéréseket korrekciókkal figyelembe venni.

Lehet külterületi ingatlanra négyzetméterárat meghatározni?

Igen, de az önmagában kevés. A négyzetméterár csak akkor értelmezhető megfelelően, ha az összehasonlított ingatlanok valóban hasonló adottságúak.

Miért fontos a művelési ág?

Mert hatással lehet az ingatlan használatára, forgalmára, vevői körére és az alkalmazandó jogszabályokra is.

Ugyanannyit ér egy külterületi telek, mint egy belterületi?

Általában nem lehet ilyen közvetlen összehasonlítást tenni. A beépíthetőség, megközelíthetőség, infrastruktúra és piaci kereslet jelentősen eltérhet.

Értékelhető zártkert is?

Igen. A zártkerti ingatlanok értékelhetők, de különösen fontos a tulajdoni lap, a művelési ág, az övezeti szabályozás és a természetbeni állapot vizsgálata.

Kell térképmásolat külterületi ingatlan értékbecsléséhez?

Nem minden esetben kötelező, de épülettel rendelkező, tagolt vagy problémás ingatlannál kifejezetten indokolt lehet.

Használható drón külterületi ingatlan felmérésére?

Igen, a vonatkozó drónhasználati szabályok betartásával. Nagyobb területeknél különösen hasznos lehet a természetbeni állapot dokumentálására.

Mennyi idő alatt készül el az értékbecslés?

Ez függ az ingatlan méretétől, jellegétől, a dokumentáció rendelkezésre állásától és attól is, hogy mennyi megfelelő összehasonlító piaci adat található.

Összegzés

Külterületi ingatlan értékbecslésénél nincs egyetlen négyzetméterár, amely minden ingatlanra alkalmazható.

Egy szántó, egy zártkert, egy major és egy kivett gazdasági telephely között alapvető különbségek vannak.

A megbízható értékbecsléshez ezért együtt kell vizsgálni:

• a tulajdoni lapot,

• a térképi állapotot,

• a művelési ágat,

• a szabályozási környezetet,

• a beépíthetőséget,

• a megközelíthetőséget,

• a közműveket,

• a természetbeni állapotot,

• a felépítményeket,

• valamint a helyi ingatlanpiacot.

Külterületi ingatlannál sokszor éppen azok a részletek határozzák meg az értéket, amelyek első ránézésre nem láthatók.

Ezért ezeknél az ingatlanoknál különösen fontos a részletes helyszíni szemle és a helyi piac ismerete.

Az ingatlanértékelés alapja továbbra is a helyszíni szemle. Egy lakóház, telephely, mezőgazdasági ingatlan, külterületi telek vagy zártkert értékének meghatározásakor számos olyan körülményt kell megvizsgálni, amely kizárólag személyesen, az ingatlan közvetlen bejárásával ítélhető meg megfelelően.

Ugyanakkor vannak olyan ingatlantípusok, amelyeknél a földről történő szemle önmagában csak részleges képet ad.

Ilyenkor jelenthet komoly segítséget a drón.

A drón az ingatlanértékelésben nem a helyszíni szemle helyettesítője, hanem annak kiegészítő eszköze. Különösen mezőgazdasági ingatlanok, külterületi telkek, zártkertek, nagy kiterjedésű földrészletek és több épületből álló ingatlanok esetében tesz láthatóvá olyan összefüggéseket, amelyeket a földről sokszor nehéz érzékelni.

Mit nem helyettesít a drón?

Fontos tisztázni, hogy egy drónfelvételből önmagában nem készíthető megfelelő ingatlanértékelés.

A helyszíni szemle során az értékbecslő többek között vizsgálhatja:

• az épületek műszaki állapotát,

• a szerkezetek látható hibáit,

• az ingatlan tényleges használatát,

• a megközelíthetőséget,

• a terepviszonyokat,

• a közműellátottságot,

• a telek adottságait,

• az épületek használhatóságát,

• valamint az ingatlan környezetével való kapcsolatát.

A drón ezeket nem helyettesíti.

Viszont segíthet abban, hogy az ingatlan egészét olyan nézőpontból is megvizsgáljuk, amely a földről nem áll rendelkezésre.

Külterületi telkeknél különösen hasznos

Egy belterületi, néhány száz négyzetméteres ingatlan általában viszonylag könnyen áttekinthető.

Egy több ezer négyzetméteres külterületi földrészlet már egészen más feladat.

A földről sokszor nehéz megítélni:

• hol húzódik a ténylegesen használt terület,

• milyen a telek alakja,

• milyen módon közelíthető meg,

• hol találhatók épületek vagy építmények,

• milyen a növényzettel való borítottság,

• mennyire tagolt a terület,

• milyen kapcsolatban áll a környező ingatlanokkal.

Egy megfelelően elkészített drónfelvétel ezekről egyszerre adhat áttekintő képet.

Értékbecslési szempontból ez azért fontos, mert egy külterületi telek értékét nem kizárólag a területe határozza meg. Jelentős különbséget okozhat a megközelíthetőség, az alak, a terepviszony, a tényleges használhatóság és a környezet is.

Zártkertek felmérése drónnal

Zártkerti ingatlanok értékelésénél a drón használata különösen praktikus lehet.

Ezeknél az ingatlanoknál gyakori:

• a szabálytalan telekforma,

• a jelentős szintkülönbség,

• a sűrű növényzet,

• a nehezen járható terület,

• a több kisebb építmény,

• a részben művelt, részben elhanyagolt területhasználat.

Egy lejtős, erősen benőtt zártkert esetében például a földről sokszor nem is látható egyszerre a teljes ingatlan.

A drón segítségével viszont jobban értelmezhető a terep, a telek tagoltsága, az épületek elhelyezkedése és akár az is, hogy a területből mekkora rész használható ténylegesen.

Ez természetesen nem jelenti azt, hogy egy légi felvételből megállapítható lenne a földrészlet jogi határa. A tulajdoni és térképi állapot vizsgálata továbbra is külön feladat.

A drón azonban kiváló segítséget adhat a természetbeni állapot értelmezéséhez.

Mezőgazdasági ingatlanoknál más léptékben kell gondolkodni

Szántó, gyümölcsös, szőlő, major, mezőgazdasági telephely vagy más nagyobb külterületi ingatlan esetében már az ingatlan mérete miatt is más szemlélet szükséges.

Egy több hektáros területet kizárólag gyalogosan bejárni nem mindig célszerű, és nem biztos, hogy megfelelő áttekintést ad.

A drón segítségével vizsgálható lehet például:

• a földrészlet általános használata,

• a művelt és nem művelt területek aránya,

• a terület megközelítési lehetősége,

• a belső utak nyomvonala,

• a majorépületek elhelyezkedése,

• a tároló- és burkolt felületek,

• a terepviszony,

• a vízállásos vagy nehezen használható részek,

• valamint a környező földrészletekkel való kapcsolat.

Nagyobb mezőgazdasági ingatlanoknál ez már nem pusztán látványos dokumentációt jelent.

A drón valóban segíthet az ingatlan funkcionális működésének megértésében.

A megközelíthetőség is jobban látható

Külterületi ingatlanok értékelésénél az egyik fontos kérdés rendszeresen a megközelíthetőség.

Nem mindegy, hogy az ingatlan:

• közútról közvetlenül elérhető,

• murvás úton közelíthető meg,

• csak földútról érhető el,

• más ingatlanon keresztül használható,

• vagy időjárástól függően nehezen megközelíthető.

A földi szemle során ennek gyakorlati oldala jól érzékelhető.

A drón pedig megmutathatja a tágabb összefüggést: merre fut az út, hogyan kapcsolódik a területhez, vannak-e természetes vagy mesterséges akadályok, és milyen kapcsolatban van az ingatlan a környező úthálózattal.

A telek alakja és használhatósága

Két azonos területű külterületi ingatlan használhatósága között jelentős különbség lehet.

Egy szabályos alakú, sík, jól megközelíthető terület általában más adottságokkal rendelkezik, mint egy hosszú, keskeny, tagolt vagy erősen lejtős telek.

A térképmásolat megmutatja a földrészlet jogi formáját.

A helyszíni szemle megmutatja a tényleges állapotot.

A drón pedig segíthet a kettő közötti kapcsolat értelmezésében.

Éppen ezért a légi felvétel külterületi értékbecslésnél sokszor nem önálló bizonyíték, hanem fontos kiegészítő információ.

Telephelyek és majorok

Egy mezőgazdasági major vagy külterületi telephely esetében az épületállomány mellett a teljes terület működése is jelentős.

Ilyenkor lényeges lehet:

• az épületek elhelyezkedése,

• a közöttük lévő közlekedési kapcsolat,

• a belső úthálózat,

• a rakodóterületek,

• a szabadtéri tárolás,

• a nagyobb burkolt felületek,

• valamint a tehergépjárművek mozgási lehetősége.

Ezek egyetlen légi felvételen sokkal könnyebben értelmezhetők, mint több tucat földről készített fényképen.

A drón nem földmérő eszköz

Ezt különösen fontos hangsúlyozni.

Az értékbecslési célú drónfelvétel nem helyettesíti a földmérést.

Egy hagyományos fényképező drón képe alapján nem lehet joghatályosan meghatározni:

• a telekhatárt,

• az épület pontos helyét,

• a terület nagyságát,

• vagy azt, hogy egy építmény átnyúlik-e a szomszéd ingatlanra.

Ehhez megfelelő geodéziai mérés és szükség esetén földmérő szakember munkája szükséges.

Az értékbecslő számára a drón elsősorban szemrevételezési és dokumentációs eszköz.

Milyen szabályok vonatkoznak a drón használatára?

Magyarországon a drónrepülés szabályait nem egyetlen jogszabály tartalmazza.

Az alapvető uniós szabályozást a 2019/947/EU bizottsági végrehajtási rendelet adja. Ez különbözteti meg többek között a „nyílt”, „speciális” és „engedélyköteles/certified” műveleti kategóriákat. A legtöbb hagyományos, alacsony kockázatú drónrepülés a nyílt kategóriába tartozhat, amennyiben annak valamennyi feltétele teljesül.

A nyílt kategóriában az egyik legfontosabb általános szabály, hogy a drón főszabály szerint legfeljebb 120 méterre lehet a földfelszín legközelebbi pontjától, és a távoli pilótának a drónt főszabály szerint folyamatos vizuális kapcsolatban kell tartania.

Magyarországon ehhez kapcsolódik többek között a 4/1998. (I. 16.) Korm. rendelet a magyar légtér igénybevételéről, amely részletes szabályokat tartalmaz a légterek használatáról, a tiltott és korlátozott területekről, valamint az eseti légtér alkalmazásáról.

Lakott terület és külterület között fontos különbség van

Ingatlanértékelési szempontból ez különösen érdekes.

Lakott terület felett végzett drónrepüléshez Magyarországon – a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve – eseti légtér kijelölése szükséges.

Ez is az egyik oka annak, hogy a drón gyakorlati alkalmazása nálam elsősorban külterületi ingatlanoknál, zártkerteknél és mezőgazdasági területeknél kerül előtérbe.

Lakott területen kívül ugyanakkor nem jelenti azt, hogy automatikusan bárhol és bármikor lehet repülni.

A magyar légtér aktuális állapotát, a korlátozott és tiltott területeket minden repülés előtt ellenőrizni kell. Lakott területen kívüli, nem eseti légtérben végrehajtott drónrepülésnél a mydronespace alkalmazás használata is része a hazai szabályozási rendszernek.

A drónt és az üzembentartót is nyilvántartásba kell venni

Magyarországon a játék drónokra vonatkozó kivételtől eltekintve a pilóta nélküli légijárműveket nyilvántartásba kell venni.

Az üzembentartó szintén nyilvántartásba kerül, és egyedi üzembentartói azonosítót kap, amelyet a vonatkozó szabályok szerint a drónon is fel kell tüntetni.

Szükség lehet képzésre és vizsgára

A szükséges távoli pilóta kompetencia attól függ, hogy milyen drónnal, milyen műveleti kategóriában történik a repülés.

A nyílt kategórián belül A1, A2 és A3 alkategóriák léteznek.

A C0 kategóriájú és egyes 250 gramm alatti eszközökre vonatkozó kivételektől eltekintve a távoli pilótának képzésre és vizsgára is szüksége lehet.

Felelősségbiztosítás

A jelenlegi magyar szabályozás szerint 250 gramm maximális felszálló tömeg felett felelősségbiztosítás szükséges a drón üzemeltetéséhez. A biztosítás részletes szabályaihoz a 39/2001. (III. 5.) Korm. rendelet kapcsolódik.

Miért különösen alkalmas a drón külterületi értékbecsléshez?

A válasz egyszerű:

mert itt a legnagyobb a különbség aközött, amit a földről látunk, és amit az ingatlan egészéről tudnunk kell.

Egy több hektáros terület, egy erősen lejtős zártkert vagy egy több épületből álló mezőgazdasági major esetében egy-egy földi fénykép csak kis részletet mutat.

A drónfelvétel viszont segít egyetlen rendszerként értelmezni az ingatlant.

Számomra ezért a drón elsősorban nem látványtechnikai eszköz.

Hanem egy új nézőpont az értékbecslésben.

Gyakori kérdések a drónos ingatlanértékelésről

Mire használható a drón mezőgazdasági ingatlan értékbecslésénél?

A drón segítségével áttekinthető a nagyobb földrészlet használata, az épületek elhelyezkedése, a belső utak, a megközelíthetőség, a terepviszony és a környező ingatlanok kapcsolata.

Használható drón zártkert értékelésénél?

Igen. Különösen hasznos lehet nagyobb, lejtős, növényzettel erősen benőtt vagy több épületet tartalmazó zártkerti ingatlanoknál.

Megállapítható drónfelvételből a telek pontos határa?

Nem. A drónos szemrevételezés nem helyettesíti a földmérést vagy a hiteles térképi adatokat.

Megmérhető drónnal egy külterületi ingatlan területe?

Speciális mérési és fotogrammetriai rendszerrel lehet területméréseket végezni, de az értékbecslés során készített hagyományos drónfotó nem tekinthető földmérési pontosságú mérésnek.

Miért jó a drón egy mezőgazdasági major értékelésénél?

Mert jól áttekinthetővé teszi az épületek, utak, burkolt területek, tárolóhelyek és egyéb funkcionális részek egymáshoz való viszonyát.

Szabad-e bárhol drónt reptetni külterületen?

Nem. Külterületen is ellenőrizni kell az aktuális légtérhelyzetet, a korlátozott és tiltott területeket, valamint teljesíteni kell az adott műveletre vonatkozó uniós és magyar követelményeket.

Kell-e eseti légtér külterületen?

Önmagában attól, hogy egy ingatlan külterületen található, nem szükséges automatikusan eseti légtér. Az adott hely légtérbesorolását és az aktuális korlátozásokat azonban mindig ellenőrizni kell. Lakott terület felett viszont a magyar szabályozás alapján főszabály szerint eseti légtér szükséges.

Milyen magasra repülhet egy drón?

A nyílt kategóriában főszabály szerint a drón legfeljebb 120 méter távolságra lehet a földfelszín legközelebbi pontjától.

Helyettesíti a drón a helyszíni szemlét?

Nem. A drón a helyszíni szemlét kiegészítő dokumentációs és megfigyelési lehetőség.

Pontosabb lesz tőle az értékbecslés?

Nem automatikusan. A drón több és más jellegű információt adhat, amelynek megfelelő szakmai értelmezése segítheti az értékbecslést.

A drón az ingatlanértékelésben számomra elsősorban a nagyobb és nehezebben áttekinthető ingatlanok vizsgálatánál jelent valódi hozzáadott értéket.

Külterületi telkeknél, zártkerteknél, mezőgazdasági területeknél és majoroknál a levegőből sok olyan összefüggés válik láthatóvá, amelyet a földről csak részleteiben érzékelünk.

A drón nem helyettesíti a helyszíni szemlét.

Nem helyettesíti a térképmásolatot.

Nem helyettesíti a földmérőt.

És természetesen nem helyettesíti az értékbecslő szakmai mérlegelését sem.

De megfelelően és szabályosan használva segíthet abban, hogy az ingatlan egészéről pontosabb kép alakuljon ki.

Egy nagyobb külterületi ingatlannál pedig sokszor éppen ez hiányzik a földről: az egész kép.

Korábbi ügyfeleim tapasztalatait az ingatlanértékeléssel kapcsolatos ügyfélvélemények között olvashatja.

Az energetikai tanúsítvány ma már nem egyszerűen egy adásvételhez szükséges dokumentum. Egyre több információt ad arról, hogy egy lakás vagy családi ház milyen energiahatékonysággal működik, milyen állapotban vannak az energetikailag fontos szerkezetei és gépészeti rendszerei, valamint milyen korszerűsítések lehetnek indokoltak.

2023. november 1-jétől Magyarországon jelentősen megváltozott az energetikai tanúsítás rendszere. Új számítási módszer, új besorolások és részletesebb tanúsítvány jelent meg. Az új szabályozás a korábbi 7/2006. TNM rendelet helyébe lépő 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendeletre épül.

A változás azonban ingatlanpiaci szempontból is érdekes. Egy korszerű, alacsony energiaigényű ingatlan ugyanis nemcsak kevesebb energiát fogyaszthat, hanem a vevők szemében is vonzóbb lehet.

Mi az energetikai tanúsítvány?

Az energetikai tanúsítvány egy épület vagy önálló rendeltetési egység energetikai teljesítményét mutatja be.

A számítás során többek között figyelembe veszik:

• a külső falak és födémek hőtechnikai tulajdonságait,
• a tető vagy padlásfödém kialakítását,
• a nyílászárókat,
• a fűtési rendszert,
• a használati melegvíz előállítását,
• a hűtést és szellőzést,
• az alkalmazott energiahordozókat,
• valamint a megújuló energiaforrások alkalmazását.

Ez azt jelenti, hogy az energetikai besorolás nem pusztán az épület korát mutatja.

Egy megfelelően korszerűsített régebbi családi ház energetikai szempontból akár kedvezőbb állapotban is lehet, mint egy fiatalabb, de gyengébb műszaki tartalmú épület.

Miben különbözik a régi és az új energetikai tanúsítvány?

A 2023. november 1. előtt alkalmazott rendszerben kétbetűs energetikai kategóriákkal találkozhattunk.

Ilyen volt például:

AA++, AA+, AA, BB, CC, DD, EE, FF, GG, HH, II és JJ.

Az új rendszer ezzel szemben:

A+++, A++, A+, A, B, C, D, E, F, G, H és I

kategóriákat használ.

Az A+++ a legkedvezőbb, az I a legkedvezőtlenebb besorolás.

Fontos azonban, hogy a régi és az új kategóriákat nem lehet egyszerűen egymásnak megfeleltetni. A számítási módszertan és az értékelési rendszer is változott, ezért például egy korábbi CC kategória nem alakítható át automatikusan valamelyik új besorolássá.

Miért részletesebb az új tanúsítvány?

Az új rendszer egyik legfontosabb változása, hogy nem kizárólag az épület egészének energiahatékonyságára koncentrál.

Az egyes szerkezetek és épülettechnikai rendszerek energiahatékonyságát is részletesebben értékeli. Ilyen lehet például a fűtés, a használati melegvíz-rendszer, a légkondicionálás, a szellőzés vagy bizonyos épületszerkezetek energetikai állapota. A rendszer részletesebb korszerűsítési javaslatokat is tartalmazhat.

Ez tulajdonosi és vásárlói oldalról is hasznosabb információt jelent.

Egy vevő számára ugyanis nemcsak az lehet érdekes, hogy az ingatlan milyen betűjelet kapott, hanem az is, hogy milyen műszaki megoldások állnak a besorolás mögött.

Befolyásolja az energetikai állapot az ingatlan értékét?

Igen, befolyásolhatja, de nem önmagában az energetikai betűjel határozza meg az ingatlan értékét.

Az ingatlan piaci értékét számos tényező együttesen alakítja:

• elhelyezkedés,
• telekméret,
• alapterület,
• műszaki állapot,
• építési minőség,
• alaprajzi kialakítás,
• környezet,
• kereslet és kínálat,
• valamint az ingatlan fenntartási költsége.

Az energiahatékonyság ezek közül egyre fontosabb tényezővé válik.

Egy megfelelően hőszigetelt, korszerű nyílászárókkal, hatékony fűtéssel vagy hőszivattyúval rendelkező épület várható fenntartási költsége kedvezőbb lehet, mint egy hasonló méretű, de energetikailag elavult ingatlané.

Ezt a vásárlók is érzékelhetik, és a különbség megjelenhet a fizetési hajlandóságban.

Többet ér egy energiahatékony ház?

Erre nem lehet minden ingatlanra érvényes százalékot mondani.

Egy energetikai korszerűsítés értéknövelő hatása függ az adott település piacától, az ingatlan típusától, a korszerűsítés minőségétől és attól is, hogy a vevők mennyire hajlandók megfizetni az alacsonyabb várható energiafogyasztást.

Hazai kutatás ugyanakkor már kimutatott energetikai árprémiumot. Az MNB-hez kapcsolódó 2022-es vizsgálat a budapesti új építésű lakások piacán azt találta, hogy a BB vagy annál jobb energetikai besorolású lakások átlagosan 5,1%-kal magasabb áron jelentek meg, mint a CC besorolású ingatlanok.

Ez azonban nem azt jelenti, hogy minden BB vagy annál jobb ingatlan automatikusan 5,1%-kal többet ér. Az eredmény egy meghatározott időszakra, ingatlantípusra és földrajzi piacra vonatkozó statisztikai összefüggés.

Hogyan jelenik meg az energiahatékonyság az értékbecslésben?

Az értékbecslés során nem célszerű egyszerűen azt mondani, hogy egy jobb energetikai kategória meghatározott százalékkal növeli az ingatlan értékét.

A piaci összehasonlító módszer alapja ugyanis az, hogy az értékelt ingatlant lehetőség szerint hasonló elhelyezkedésű, méretű, állapotú és műszaki tartalmú ingatlanokhoz hasonlítjuk.

Az energetikai különbség akkor indokolhat korrekciót, ha annak piaci jelentősége igazolható.

Például két hasonló családi ház között lényeges különbséget jelenthet, ha az egyik:

• korszerű hőszigeteléssel rendelkezik,
• háromrétegű nyílászárókkal épült,
• korszerű hőszivattyús fűtést használ,
• napelemes rendszerrel rendelkezik,
• és lényegesen alacsonyabb energiaigényű,

míg a másik eredeti szerkezetű és elavult fűtési rendszerrel működik.

Ilyenkor azonban nem feltétlenül maga az energetikai besorolás a korrekció alapja. A mögötte álló műszaki tartalom, a korszerűség, a várható fenntartási költség és ezek piaci megítélése együttesen számít.

Nem szabad kétszer elszámolni ugyanazt az előnyt

Értékbecslési szempontból ez különösen fontos.

Ha például egy korszerű hőszivattyús rendszer, új nyílászárók és teljes hőszigetelés miatt már korrigáltuk az ingatlan műszaki állapotát vagy korszerűségét, akkor ugyanezeket az előnyöket nem feltétlenül indokolt külön energetikai korrekcióként még egyszer figyelembe venni.

Ez úgynevezett kettős korrekcióhoz vezethetne.

Az energetikai jellemzőket ezért az ingatlan teljes műszaki állapotával együtt kell vizsgálni.

A rossz energetika is hatással lehet az értékre

Nemcsak a korszerű ingatlan lehet érdekes értékbecslési szempontból.

Egy rossz energetikai állapotú ingatlannál a vevőnek jelentős korszerűsítési költségekkel kellhet számolnia.

Ilyen lehet például:

• homlokzati hőszigetelés,
• padlás- vagy födémszigetelés,
• nyílászárócsere,
• kazáncsere,
• teljes fűtési rendszer korszerűsítése,
• vagy akár az elektromos hálózat fejlesztése egy korszerűbb gépészeti rendszerhez.

Ha ezek költsége jelentős, az a vevői döntésekben és végső soron az ingatlan piaci értékében is megjelenhet.

Energiahatékonyság és finanszírozhatóság

Az energetikai állapot a finanszírozás szempontjából is egyre fontosabb.

A Magyar Nemzeti Bank szabályozási és zöld finanszírozási programjaiban is egyre hangsúlyosabban jelennek meg az energiahatékony ingatlanok. Az MNB szerint a korszerű energetikai tulajdonságú ingatlanok alacsonyabb fenntartási költsége pénzügyi szempontból is kedvező lehet, és a zöld ingatlanfedezetek potenciálisan értéktartóbbak lehetnek.

Ez közvetetten az ingatlanpiaci keresletre is hatással lehet.

Ha egy ingatlan kedvezőbb finanszírozási feltételekkel érhető el, szélesebb lehet az érdeklődői kör is.

Ellenőrizhető az energetikai tanúsítvány?

Igen.

A hiteles energetikai tanúsítvány bekerül az Országos Építésügyi Nyilvántartásba.

A tanúsítvány megléte az OÉNY E-tanúsítás felületén ellenőrizhető:

https://www.oeny.hu/oeny/e-tanusitas/

Ingatlanvásárlás vagy értékbecslés során is hasznos lehet annak ellenőrzése, hogy készült-e az ingatlanhoz hiteles energetikai tanúsítvány.

Gyakori kérdések az energetikai tanúsítványról

Többet ér egy jobb energetikai besorolású ingatlan?

Gyakran igen, de a besorolás önmagában nem határozza meg a piaci értéket. Az elhelyezkedés, az állapot, a méret, a műszaki tartalom és a helyi kereslet legalább ilyen fontos. Az energetikai előny akkor értékképző, ha azt a piac is hajlandó megfizetni.

Mennyivel növeli az ingatlan értékét a jobb energetikai besorolás?

Nincs általánosan alkalmazható százalék. Egy budapesti új lakásokra vonatkozó hazai kutatás 5,1%-os átlagos árkülönbséget talált a BB vagy jobb és a CC besorolás között, de ez nem alkalmazható automatikus értékbecslési korrekcióként minden ingatlanra.

Az energetikai tanúsítvány alapján megállapítható egy ház értéke?

Nem. A tanúsítvány fontos műszaki információt ad, de az ingatlan forgalmi értékének meghatározásához teljes piaci és műszaki értékelés szükséges.

Értéknövelő a napelem vagy a hőszivattyú?

Lehet értéknövelő, de nem feltétlenül a beruházás teljes bekerülési költségével. A piaci érték szempontjából az számít, hogy a vevők az adott piacon mennyivel hajlandók többet fizetni az ilyen műszaki megoldásokkal rendelkező ingatlanért.

Egy régi ház lehet energetikailag korszerű?

Igen. Az építés éve önmagában nem határozza meg az energetikai állapotot. Egy régebbi épület megfelelő szigeteléssel, korszerű nyílászárókkal és modern gépészettel jelentősen javítható.

Hol ellenőrizhető az energetikai tanúsítvány?

Az energetikai tanúsítvány megléte az Országos Építésügyi Nyilvántartás E-tanúsítás rendszerében ellenőrizhető:

https://www.oeny.hu/oeny/e-tanusitas/

Energetika és értékbecslés – együtt érdemes vizsgálni

Az energetikai tanúsítvány egyre több információt ad az ingatlan műszaki állapotáról, de egyetlen betűjelből nem lehet meghatározni egy lakás vagy családi ház piaci értékét.

Az értékbecslés során azt kell vizsgálni, hogy az energiahatékonyság mögött milyen tényleges műszaki tartalom található, hogyan viszonyul az ingatlan a helyi kínálathoz, és a vásárlók mennyire értékelik a korszerűbb, alacsonyabb fenntartású épületeket.

Egy jó energetikai besorolás tehát fontos előny lehet – de az ingatlan értékét továbbra is a teljes ingatlan és a piac együtt határozza meg.