Mit hozhat az ősz az ingatlanpiacon? Van szezonalitás az ingatlanok adásvételében?

Az ingatlanpiacról hajlamosak vagyunk úgy beszélni, mintha egész évben ugyanolyan intenzitással működne. Valójában azonban az ingatlanok adásvétele is mutat bizonyos szezonális mintázatot. Vannak hónapok, amikor látványosan megélénkül a kereslet, és vannak olyan időszakok is, amikor a vevők és az eladók egyaránt kivárnak.

Az ősz hagyományosan az ingatlanpiac egyik aktívabb időszaka. De vajon tényleg létezik „őszi ingatlanszezon”? Mikor van uborkaszezon, mikor nagyobb a nyüzsgés, és mindez milyen hatással lehet az ingatlanok értékére?

Van egyáltalán szezonalitás az ingatlanpiacon?

Igen, elsősorban a lakóingatlanok piacán.

Fontos azonban különválasztani az ingatlanárak változását és a piaci aktivitás változását. Attól, hogy tavasszal vagy ősszel több vevő jelenik meg, még nem következik automatikusan, hogy néhány hónap alatt érdemben magasabb lesz egy ingatlan piaci értéke.

A szezonalitás sokkal inkább megmutatkozik:

• az érdeklődők számában,
• a megtekintések gyakoriságában,
• az eladásra kínált ingatlanok számában,
• az értékesítési időben,
• az alku mértékében,
• végső soron pedig a létrejövő tranzakciók számában.

Egy jól árazott ingatlan tehát egy aktívabb időszakban gyorsabban találhat vevőre, míg ugyanaz az ingatlan egy csendesebb hónapban hosszabb ideig maradhat a piacon.

Tavasszal indul igazán az ingatlanpiaci év

A január általában nem tartozik az év legerősebb ingatlanpiaci hónapjai közé. Az ünnepek után a háztartások pénzügyi és életviteli szempontból is lassabban indulnak újra.

Februártól azonban jellemzően fokozatosan nő az aktivitás.

Március, április és május sok évben az ingatlanpiac legerősebb hónapjai közé tartozik.

Ennek több oka is van. Tavasszal könnyebb ingatlant mutatni, hosszabbak a nappalok, családi házaknál a kert és a környezet is kedvezőbb képet mutat, és sok család ebben az időszakban kezdi el megszervezni az év későbbi költözését.

A családos vásárlóknál az iskolaév ritmusa is szerepet játszhat. Aki szeptemberre már új otthonában szeretne élni, jellemzően nem augusztus végén kezdi el keresni az ingatlant.

Nyáron jön az ingatlanpiaci uborkaszezon

Június még rendszerint átmeneti hónap, júliusban és különösen augusztusban azonban már érezhetően megváltozhat a piac.

Megkezdődnek a szabadságok, nyaralások, csökken a lakásnézésekre fordítható idő, és sok komoly döntést egyszerűen őszre halasztanak.

Ez nem jelenti azt, hogy nyáron nem lehet ingatlant értékesíteni.

Sőt, bizonyos ingatlantípusoknál éppen a nyár lehet a legerősebb szezon. A Balaton környezetében, az üdülőövezetekben, nyaralóknál, hétvégi házaknál vagy turisztikai célú ingatlanoknál teljesen eltérő szezonális hatások érvényesülhetnek.

Az általános lakóingatlan-piacon azonban július–augusztus rendszerint nyugodtabb időszak.

Szeptemberben újraindul a piac

Az ősz beköszöntével a helyzet gyorsan változhat.

A szabadságokról visszatérnek a vevők, újraindul a munkarend, rendeződnek a családi programok, és előkerülnek azok az ingatlanvásárlási tervek is, amelyeket a nyár folyamán félretettek.

Ezért a szeptember–októberi időszak az év második fontos ingatlanpiaci szezonja lehet.

Ilyenkor egyszerre jelenhet meg több vevő és több eladó is.

Ez utóbbi nagyon fontos.

Az élénkülő kereslet ugyanis önmagában nem jelenti azt, hogy minden eladó automatikusan magasabb árat kérhet. Ha a kínálat is növekszik, a vevőknek több választási lehetőségük lesz.

Egy jól eladható ingatlannál ezért ősszel még fontosabb lehet a megfelelő induló ár meghatározása.

Mit várhatunk 2026 őszétől?

A 2026-os ősz különösen érdekes időszak lehet.

Az elmúlt évek jelentős árváltozásai után a vevők egyre tudatosabban figyelik, hogy az eladók által meghatározott kínálati ár mennyire áll összhangban az ingatlan tényleges tulajdonságaival.

A finanszírozási lehetőségek, támogatott konstrukciók és a hitelkamatok változása továbbra is komoly hatással van a lakáspiacra. Ezek képesek új vevői csoportokat megjeleníteni a piacon, ugyanakkor a magas árszint egyre komolyabb korlátot jelenthet.

Ezért 2026 őszére nem feltétlenül általános árrobbanást, sokkal inkább piaci élénkülést és erősebb differenciálódást érdemes várni.

A jó helyen fekvő, megfelelő állapotú és reálisan árazott ingatlanok előnybe kerülhetnek.

A túlárazott ingatlanok viszont aktív piacon sem feltétlenül találnak könnyen vevőre.

Egyre nagyobb jelentősége lehet az energetikai állapotnak

A korábbi évekhez képest ma már jóval több vásárló számol az ingatlan későbbi fenntartási költségeivel.

Egy korszerű fűtési rendszer, megfelelő hőszigetelés, jó nyílászárók vagy kedvező energetikai jellemzők nem csupán műszaki adatokat jelentenek.

A vásárló számára ezek havi kiadásokká alakíthatók.

Két hasonló méretű családi ház között ezért jelentős különbség lehet piacképesség szempontjából akkor is, ha első látásra mindkettő megfelelő állapotúnak tűnik.

Az energiahatékonyság várhatóan egyre fontosabb tényező lesz az ingatlanok értékének és értékesíthetőségének megítélésében.

Vidéken másként működik a piac

Az országos ingatlanpiaci statisztikákat mindig megfelelő óvatossággal kell értelmezni.

Budapest, egy vármegyeszékhely, egy balatoni település és egy néhány száz fős község ingatlanpiaca között óriási különbség lehet.

Pécsen, Kaposváron vagy Szekszárdon például jóval több tranzakció történik, ezért a kereslet és az ármozgások is gyorsabban érzékelhetők.

Egy kisebb dél-dunántúli településen ezzel szemben sokszor nem az jelenti a fő kérdést, hogy tavasszal vagy ősszel kínálják-e az ingatlant.

Sokkal fontosabb lehet, hogy az adott ingatlantípusra mekkora tényleges fizetőképes kereslet létezik.

Ezért egy országosan publikált százalékos lakásár-emelkedésből nem lehet automatikusan meghatározni egy konkrét ingatlan értékváltozását.

Nem minden ingatlantípusnál ugyanaz a szezon

A lakóingatlanoknál viszonylag jól érzékelhető az éves ritmus, más szegmenseknél azonban jóval kisebb lehet az évszakok jelentősége.

Kereskedelmi és ipari ingatlanoknál elsősorban a gazdasági környezet, a vállalkozások beruházási döntései, a finanszírozás és a várható hozam határozza meg a keresletet.

Mezőgazdasági ingatlanoknál és termőföldeknél pedig a gazdálkodási év, a terményárak, a támogatások, a haszonbérleti viszonyok és a földforgalmi szabályozás is fontosabb lehet, mint az évszakváltás.

Az ingatlanpiacot ezért valójában nem egyetlen piacnak, hanem számos kisebb részpiac összességének érdemes tekinteni.

Mit jelent mindez egy eladó számára?

Ha valaki ingatlana értékesítését tervezi, a szeptember–októberi időszak kedvező lehet az értékesítés megkezdésére.

De az időzítésnél sokkal fontosabb a megfelelő ár.

A tapasztalat azt mutatja, hogy az egyik leggyakoribb hiba a túl magas induló kínálati ár.

Ilyenkor az ingatlan éppen a piacra kerülés első heteiben veszítheti el a legértékesebb érdeklődőket. Később hiába történik árcsökkentés, a hirdetés addigra már „régi” lehet a rendszeresen keresők szemében.

Egy aktív őszi piacon ezért különösen fontos lehet a reális piaci pozicionálás.

A szezon számít – de az értéket nem az évszak határozza meg

Az ingatlanpiacon tehát valóban vannak aktívabb és csendesebb időszakok.

A tavasz és az ősz jellemzően nagyobb nyüzsgést hoz, míg a nyár közepe és az év vége általában visszafogottabb.

Ebből azonban nem következik, hogy egy ingatlan ősszel automatikusan többet ér, mint nyáron.

Az ingatlan forgalmi értékét elsősorban annak elhelyezkedése, mérete, műszaki állapota, használhatósága, jogi helyzete, környezete és az adott részpiacon fennálló kereslet-kínálati viszonyok határozzák meg.

A szezonális hatás ehhez képest inkább azt befolyásolja, hogy mennyi idő alatt, milyen érdeklődés mellett és mekkora alkuval találkozik egymással az eladó és a vevő.

Éppen ezért értékesítés előtt nemcsak azt érdemes megkérdezni, hogy „jó időpont-e most eladni?”, hanem azt is:

mennyi az az ár, amelyet a jelenlegi piacon valóban hajlandó megfizetni egy vevő az adott ingatlanért?

Gyakori kérdések

Az elmúlt hetekben több olyan balatoni felvétel, mint ez Fonyódon, szembejött velem, amelyen jól látható a visszahúzódó víz és a korábban megszokottnál szélesebb partszakasz. Ingatlanértékbecslőként ilyenkor óhatatlanul felmerül bennem egy másik kérdés is: ha a természetes tavaink nyári használhatósága egyre kiszámíthatatlanabbá válik, vajon ennek lehet-e érezhető hatása az üdülőingatlanok piacára?

És ha igen, kik lehetnek ennek a folyamatnak a nyertesei? Várható a termálfürdő környéki ingatlanok felértékelődése?

Az egyik lehetséges válasz szerintem a termál- és gyógyfürdők környezetében kialakult üdülőterületekben keresendő.

A Balaton alacsony vízállása már nem csak látványkérdés

Fontos rögtön leszögezni: a Balaton jövőjét természetesen nem lehet egyetlen aszályos nyárból megjósolni, és túlzás lenne azt állítani, hogy a tó elveszítené turisztikai vagy ingatlanpiaci jelentőségét.

A jelenlegi helyzet azonban figyelmet érdemel.

A Vízügy adatai szerint a Balaton átlagos vízállása 2026. augusztus 13-án még 49 cm volt, augusztus 25-re pedig 43 cm-re csökkent. Balatonmáriafürdőn augusztus 26-án napközben 44–49 cm közötti értékeket mértek.

A háttérben ráadásul nem csupán néhány száraz hét áll. A vízgyűjtőt már több éve csapadékhiány jellemzi, így az alacsonyabb vízszint időről időre visszatérő problémává válhat.

Ingatlanpiaci szempontból pedig sokszor nem is maga az esemény a legfontosabb, hanem az, hogy a vevők hogyan kezdik érzékelni a kockázatot.

Mi történik, ha a vízpart kevésbé kiszámítható?

A Balaton és más természetes tavaink üdülőingatlan-piacán a víz közelsége jelentős értéktényező. A panoráma, a strandolási lehetőség, a kikötők, a vízi sportok és maga a vízparti életérzés komoly prémiumot képes jelenteni az ingatlanárban.

Ha azonban egyre gyakoribbá válna:

• az alacsony vízállás,
• a visszahúzódó part,
• bizonyos strandok nehezebb használhatósága,
• a sekélyebb víz,
• vagy más, időjárással összefüggő kellemetlenség,

akkor elképzelhető, hogy a vevők egy része más típusú üdülési lehetőséget kezd keresni.

Nem feltétlenül a Balaton helyett, hanem alternatívaként mellette.

Itt kerülhetnek érdekes helyzetbe a termálfürdők.

A termálfürdők egyik nagy előnye: hosszabb szezon

Egy tóparti üdülőterület kereslete jellemzően erősen nyári koncentrációjú. Egy termálfürdő esetében ez jóval kevésbé törvényszerű.

Sok fürdő egész évben működik, fedett medencékkel, wellnessrészleggel, gyógyászati szolgáltatásokkal vagy szezonon kívüli programokkal. Így nemcsak júliusban és augusztusban képes vendégforgalmat generálni.

Ez befektetési szempontból sem mellékes.

Egy apartman vagy kisebb nyaraló értékét ugyanis nemcsak az határozza meg, hogy mennyire vonzó a környezete, hanem az is, hogy egy évben hány hónapon keresztül lehet érdemben hasznosítani.

A KSH szerint 2025-ben Magyarország turisztikai szálláshelyein rekordnak számító 47,2 millió vendégéjszakát regisztráltak, ami 5,1 százalékkal haladta meg az előző évi értéket. A KSH külön is kiemeli a kedvelt fürdőhelyek jelentőségét a hazai turizmusban.

A belföldi vendégek száma is jelentős: 2025-ben közel 9,7 millió belföldi vendéget regisztráltak a turisztikai szálláshelyeken.

Van tehát kereslet.

A kérdés inkább az, hogy ez a kereslet a következő években milyen térségek között oszlik majd meg.

Nem feltétlenül a legismertebb fürdővárosok a legérdekesebbek

Ha befektetési lehetőséget keresünk, elsőként könnyű Hévízre, Sárvárra vagy Hajdúszoboszlóra gondolni.

Ezek azonban már kiforrott turisztikai piacok, ahol a fürdő közelsége és az egész éves vendégforgalom jelentős részben már beépült az ingatlanárakba.

Szakmai szempontból számomra ezért sokkal érdekesebbek azok a kisebb települések, ahol:

• működő és látogatott termálfürdő található,
• az ingatlanárak még mérsékeltebbek,
• rendelkezésre állnak apartmanok, nyaralók vagy fejleszthető ingatlanok,
• megfelelő a közúti megközelíthetőség,
• és van lehetőség a turisztikai infrastruktúra további fejlődésére.

Somogyból nézve különösen érdekes a kérdés

Dél-Dunántúlon több ilyen terület is található.

Igal régóta ismert fürdőhely, miközben az ingatlanárszintje nem hasonlítható a legismertebb országos fürdővárosokéhoz.

Csokonyavisonta szintén érdekes lehet, különösen azok számára, akik alacsonyabb belépési áron keresnek üdülőingatlant.

Nagyatád nagyobb településként már önmagában is rendelkezik szolgáltatási háttérrel, amelyet a fürdő tovább erősít.

A térségből Dombóvár-Gunaras, Tamási, illetve távolabb Harkány is olyan terület, amelyet szerintem érdemes figyelni.

Ez természetesen nem jelenti azt, hogy ezeknek a településeknek az ingatlanára automatikusan emelkedni fog.

Az ingatlanpiacon ritkán működik ilyen egyszerűen az ok-okozati kapcsolat.

Mitől lehet valóban értékes egy termálfürdő környéki ingatlan?

Önmagában attól még nem lesz jó befektetés egy ingatlan, hogy néhány száz méterre található egy termálfürdő.

Vizsgálni kell többek között:

• a fürdő látogatottságát és fejlesztési kilátásait,
• a szálláshelyek kihasználtságát,
• az ingatlan műszaki állapotát,
• a rövid távú kiadás lehetőségét,
• a település szolgáltatásait,
• a megközelíthetőséget,
• valamint az adott terület ingatlanpiaci kínálatát és keresletét.

Különösen fontos az ár is.

A legjobb lehetőségek általában ott jelennek meg, ahol a turisztikai potenciál és a jelenlegi ingatlanár között még érzékelhető különbség van.

Lehet ebből valódi ingatlanpiaci trend?

Erre ma még nem lehet biztos választ adni.

Én sem állítom, hogy a következő évek nagy ingatlanpiaci nyertesei a termálfürdők környezetében fekvő üdülők lesznek.

De azt gondolom, hogy érdemes figyelni a folyamatot.

Ha a nyarak egyre szárazabbá válnak, a természetes tavak vízállása pedig egyre gyakrabban válik bizonytalanná, az hosszabb távon a belföldi turisztikai szokásokat is módosíthatja.

Ha pedig változik a turisztikai kereslet, előbb-utóbb az ingatlanpiac is reagál.

Értékbecslőként számomra éppen ezért nemcsak az érdekes, hogy mennyit ér ma egy ingatlan, hanem az is, hogy milyen folyamatok alakíthatják egy térség értékét öt vagy tíz év múlva.

A termálfürdők környéki üdülőterületek ilyen szempontból mindenképpen megérnek egy közelebbi pillantást.

A „szomszéd ház” mint hamis kapaszkodó az ármeghatározásnál

Sokan teljesen logikusan onnan indulnak ki, hogy a szomszéd ház mennyiért van hirdetve, és ebből próbálják meghatározni saját ingatlanuk értékét. Ez a gondolkodás érthető, mégis az egyik leggyakoribb ármeghatározási hiba. A szomszéd ingatlan ára ugyanis nem egy objektív mérce, hanem egy eladói elképzelés, amely mögött sokszor sem piaci visszajelzés, sem tényleges tranzakció nem áll. Somogy megyében, ahol a kereslet településenként és sokszor utcánként is jelentősen eltér, ez a „kapaszkodó” különösen félrevezető lehet.

Hirdetési ár és valós piaci ár – nem ugyanazt mutatják

A hirdetési ár nem egyenlő a piaci árral. Amit a szomszéd háznál látsz, az egy kikiáltási ár, nem pedig egy lezárt adásvétel eredménye. Előfordulhat, hogy az adott ingatlan hónapokig változatlan áron szerepel a piacon, majd végül jóval alacsonyabb összegért kel el – vagy egyáltalán nem talál vevőt. A piaci realitás megértéséhez mindig érdemes tágabb összefüggésekben gondolkodni, és háttérként akár a lakáspiaci statisztikák adatait is figyelembe venni, nem pedig egyetlen hirdetésből levonni messzemenő következtetéseket.

Miért nem ugyanaz a termék két látszólag hasonló ingatlan?

Két ingatlan lehet alapterületében, elrendezésében vagy korában hasonló, mégsem jelenti azt, hogy piaci szempontból ugyanazt a „terméket” képviselik. Az állapot, a műszaki tartalom, a felújítás minősége, a telek adottságai vagy akár az utca megítélése is jelentős értékkülönbséget okozhat. Somogy megyében gyakori, hogy ugyanazon a településen belül is eltérő vevői körök alakulnak ki, amelyek más árszinten hajlandók dönteni. Ezeket a különbségeket a szomszéd ház árából nem lehet pontosan kiolvasni.

A forgalomképesség szerepe az összehasonlításban

Az ár nemcsak azt fejezi ki, hogy mennyit szeretne kapni az eladó, hanem azt is, hogy az ingatlan mennyire illeszkedik a jelenlegi kereslethez. Ha a szomszéd ház magas áron van meghirdetve, de valójában kevés az olyan vevő, aki azon a szinten dönteni tud, akkor az összehasonlítás félrevisz. Ilyenkor az ár nem a piacot tükrözi, hanem annak hiányát. Az ilyen hirdetések gyakran kifáradnak, és később már akkor is nehezebben mozdulnak, amikor az ár közelebb kerülne a realitáshoz.

Mikor segít, és mikor félrevezet az összehasonlítás?

Az összehasonlítás önmagában nem ördögtől való, de csak akkor működik, ha valóban összevethető ingatlanokra, tényleges piaci visszajelzésekre és helyi sajátosságokra épül. A szomszéd ház ára legfeljebb egy beszélgetési alap, nem pedig módszer. A reális ár meghatározása mindig több tényező együttes mérlegelését igényli. Ha szeretnéd szakértői szemmel tisztázni, hogy az ingatlanod ára mennyire illeszkedik a somogyi piachoz, itt tudsz kapcsolatba lépni egyeztetés céljából.