Az elmúlt hetekben több olyan balatoni felvétel, mint ez Fonyódon, szembejött velem, amelyen jól látható a visszahúzódó víz és a korábban megszokottnál szélesebb partszakasz. Ingatlanértékbecslőként ilyenkor óhatatlanul felmerül bennem egy másik kérdés is: ha a természetes tavaink nyári használhatósága egyre kiszámíthatatlanabbá válik, vajon ennek lehet-e érezhető hatása az üdülőingatlanok piacára?
És ha igen, kik lehetnek ennek a folyamatnak a nyertesei? Várható a termálfürdő környéki ingatlanok felértékelődése?
Az egyik lehetséges válasz szerintem a termál- és gyógyfürdők környezetében kialakult üdülőterületekben keresendő.
A Balaton alacsony vízállása már nem csak látványkérdés
Fontos rögtön leszögezni: a Balaton jövőjét természetesen nem lehet egyetlen aszályos nyárból megjósolni, és túlzás lenne azt állítani, hogy a tó elveszítené turisztikai vagy ingatlanpiaci jelentőségét.
A jelenlegi helyzet azonban figyelmet érdemel.
A Vízügy adatai szerint a Balaton átlagos vízállása 2026. augusztus 13-án még 49 cm volt, augusztus 25-re pedig 43 cm-re csökkent. Balatonmáriafürdőn augusztus 26-án napközben 44–49 cm közötti értékeket mértek.
A háttérben ráadásul nem csupán néhány száraz hét áll. A vízgyűjtőt már több éve csapadékhiány jellemzi, így az alacsonyabb vízszint időről időre visszatérő problémává válhat.
Ingatlanpiaci szempontból pedig sokszor nem is maga az esemény a legfontosabb, hanem az, hogy a vevők hogyan kezdik érzékelni a kockázatot.
Mi történik, ha a vízpart kevésbé kiszámítható?
A Balaton és más természetes tavaink üdülőingatlan-piacán a víz közelsége jelentős értéktényező. A panoráma, a strandolási lehetőség, a kikötők, a vízi sportok és maga a vízparti életérzés komoly prémiumot képes jelenteni az ingatlanárban.
Ha azonban egyre gyakoribbá válna:
- az alacsony vízállás,
- a visszahúzódó part,
- bizonyos strandok nehezebb használhatósága,
- a sekélyebb víz,
- vagy más, időjárással összefüggő kellemetlenség,
akkor elképzelhető, hogy a vevők egy része más típusú üdülési lehetőséget kezd keresni.
Nem feltétlenül a Balaton helyett, hanem alternatívaként mellette.
Itt kerülhetnek érdekes helyzetbe a termálfürdők.
A termálfürdők egyik nagy előnye: hosszabb szezon
Egy tóparti üdülőterület kereslete jellemzően erősen nyári koncentrációjú. Egy termálfürdő esetében ez jóval kevésbé törvényszerű.
Sok fürdő egész évben működik, fedett medencékkel, wellnessrészleggel, gyógyászati szolgáltatásokkal vagy szezonon kívüli programokkal. Így nemcsak júliusban és augusztusban képes vendégforgalmat generálni.
Ez befektetési szempontból sem mellékes.
Egy apartman vagy kisebb nyaraló értékét ugyanis nemcsak az határozza meg, hogy mennyire vonzó a környezete, hanem az is, hogy egy évben hány hónapon keresztül lehet érdemben hasznosítani.
A KSH szerint 2025-ben Magyarország turisztikai szálláshelyein rekordnak számító 47,2 millió vendégéjszakát regisztráltak, ami 5,1 százalékkal haladta meg az előző évi értéket. A KSH külön is kiemeli a kedvelt fürdőhelyek jelentőségét a hazai turizmusban.
A belföldi vendégek száma is jelentős: 2025-ben közel 9,7 millió belföldi vendéget regisztráltak a turisztikai szálláshelyeken.
Van tehát kereslet.
A kérdés inkább az, hogy ez a kereslet a következő években milyen térségek között oszlik majd meg.
Nem feltétlenül a legismertebb fürdővárosok a legérdekesebbek
Ha befektetési lehetőséget keresünk, elsőként könnyű Hévízre, Sárvárra vagy Hajdúszoboszlóra gondolni.
Ezek azonban már kiforrott turisztikai piacok, ahol a fürdő közelsége és az egész éves vendégforgalom jelentős részben már beépült az ingatlanárakba.
Szakmai szempontból számomra ezért sokkal érdekesebbek azok a kisebb települések, ahol:
- működő és látogatott termálfürdő található,
- az ingatlanárak még mérsékeltebbek,
- rendelkezésre állnak apartmanok, nyaralók vagy fejleszthető ingatlanok,
- megfelelő a közúti megközelíthetőség,
- és van lehetőség a turisztikai infrastruktúra további fejlődésére.
Somogyból nézve különösen érdekes a kérdés
Dél-Dunántúlon több ilyen terület is található.
Igal régóta ismert fürdőhely, miközben az ingatlanárszintje nem hasonlítható a legismertebb országos fürdővárosokéhoz.
Csokonyavisonta szintén érdekes lehet, különösen azok számára, akik alacsonyabb belépési áron keresnek üdülőingatlant.
Nagyatád nagyobb településként már önmagában is rendelkezik szolgáltatási háttérrel, amelyet a fürdő tovább erősít.
A térségből Dombóvár-Gunaras, Tamási, illetve távolabb Harkány is olyan terület, amelyet szerintem érdemes figyelni.
Ez természetesen nem jelenti azt, hogy ezeknek a településeknek az ingatlanára automatikusan emelkedni fog.
Az ingatlanpiacon ritkán működik ilyen egyszerűen az ok-okozati kapcsolat.
Mitől lehet valóban értékes egy termálfürdő környéki ingatlan?
Önmagában attól még nem lesz jó befektetés egy ingatlan, hogy néhány száz méterre található egy termálfürdő.
Vizsgálni kell többek között:
- a fürdő látogatottságát és fejlesztési kilátásait,
- a szálláshelyek kihasználtságát,
- az ingatlan műszaki állapotát,
- a rövid távú kiadás lehetőségét,
- a település szolgáltatásait,
- a megközelíthetőséget,
- valamint az adott terület ingatlanpiaci kínálatát és keresletét.
Különösen fontos az ár is.
A legjobb lehetőségek általában ott jelennek meg, ahol a turisztikai potenciál és a jelenlegi ingatlanár között még érzékelhető különbség van.
Lehet ebből valódi ingatlanpiaci trend?
Erre ma még nem lehet biztos választ adni.
Én sem állítom, hogy a következő évek nagy ingatlanpiaci nyertesei a termálfürdők környezetében fekvő üdülők lesznek.
De azt gondolom, hogy érdemes figyelni a folyamatot.
Ha a nyarak egyre szárazabbá válnak, a természetes tavak vízállása pedig egyre gyakrabban válik bizonytalanná, az hosszabb távon a belföldi turisztikai szokásokat is módosíthatja.
Ha pedig változik a turisztikai kereslet, előbb-utóbb az ingatlanpiac is reagál.
Értékbecslőként számomra éppen ezért nemcsak az érdekes, hogy mennyit ér ma egy ingatlan, hanem az is, hogy milyen folyamatok alakíthatják egy térség értékét öt vagy tíz év múlva.
A termálfürdők környéki üdülőterületek ilyen szempontból mindenképpen megérnek egy közelebbi pillantást.
Felértékelődhetnek a termálfürdő környéki ingatlanok?
Igen, erre van lehetőség, különösen akkor, ha a termálfürdő stabil vendégforgalmat biztosít, a település jól megközelíthető, és az ingatlanárak még nem tükrözik teljesen a turisztikai potenciált.
Hatással lehet az aszály a tóparti ingatlanok értékére?
Tartósan alacsony vízállás és romló fürdési lehetőségek esetén igen. Elsősorban a vízparti prémium és a turisztikai kereslet változhat, de ennek mértéke településenként eltérő lehet.
Miért lehetnek vonzóbbak a termálfürdős üdülőterületek?
A termálfürdők általában kevésbé időjárásfüggők, mint a természetes tavak, és sok helyen hosszabb, akár egész éves szezont biztosítanak. Ez növelheti az üdülőingatlanok használhatóságát és kiadhatóságát.
Jó befektetés egy termálfürdő közelében lévő ingatlan?
Nem automatikusan. Vizsgálni kell a vételárat, a fürdő látogatottságát, a szezonalitást, a kiadhatóságot, az ingatlan állapotát és a helyi keresletet is.