Külterületi ingatlan értékbecslés

A külterületi ingatlan értékbecslése sok esetben jóval összetettebb feladat, mint egy átlagos lakóingatlan értékének meghatározása.

Ennek oka egyszerű: külterületen sokkal változatosabb ingatlantípusokkal találkozhatunk.

Lehet szó szántóról, kertről, gyümölcsösről, erdőről, zártkerti ingatlanról, tanyáról, gazdasági épületről, majorról, mezőgazdasági telephelyről vagy akár olyan kivett területről, amelynek jelenlegi használata már alig kapcsolódik a mezőgazdasághoz.

Éppen ezért külterületi ingatlan értékbecslésénél önmagában a terület nagysága vagy a környéken tapasztalható átlagos négyzetméterár kevés.

A jogi állapotot, a művelési ágat, a megközelíthetőséget, a beépíthetőséget, a közműveket, a terepviszonyokat, a tényleges használatot és a helyi keresletet együttesen kell vizsgálni.

Mit jelent az, hogy külterületi ingatlan?

Az ingatlan-nyilvántartás a földrészleteket fekvésük szerint belterületi, külterületi és különleges külterületi egységekbe sorolja. A hatályos ingatlan-nyilvántartási törvény szerint a zártkert különleges külterületi egységnek minősül.

Fontos azonban, hogy a külterület és a termőföld nem ugyanaz a fogalom.

Egy külterületi ingatlan lehet például:

• szántó,

• rét,

• legelő,

• szőlő,

• kert,

• gyümölcsös,

• erdő,

• halastó,

• kivett gazdasági épület és udvar,

• kivett telephely,

• kivett út,

• vagy egyéb művelésből kivett terület.

A tulajdoni lap I. része tartalmazza többek között az ingatlan fekvését, területét, művelési ágát vagy a művelésből kivett terület megnevezését, továbbá mezőgazdasági föld esetén a minőségi osztályt és az aranykorona-értéket is.

Miért nehezebb egy külterületi ingatlan értékét meghatározni?

Egy átlagos lakás vagy családi ház piacán jellemzően sokkal több összehasonlítható ajánlat és tranzakció áll rendelkezésre.

Külterületen gyakran éppen ez hiányzik.

Előfordulhat, hogy egy adott település környezetében csak néhány valóban összehasonlítható ingatlan található.

Ráadásul két hasonló méretű külterületi ingatlan között is nagyon jelentős értékkülönbség lehet.

Nem mindegy például, hogy:

• közvetlenül aszfaltos útról érhető el,

• csak földúton közelíthető meg,

• van-e villamos energia,

• van-e kút vagy más vízellátás,

• szabályos vagy kedvezőtlen alakú a telek,

• sík vagy erősen lejtős,

• milyen épület található rajta,

• beépíthető-e,

• milyen övezeti előírások vonatkoznak rá,

• milyen a természetbeni használata,

• illetve mennyire könnyen értékesíthető.

Ezért külterületen különösen veszélyes kizárólag négyzetméterár alapján gondolkodni.

Az első lépés: a tulajdoni lap

Külterületi ingatlan értékbecslésénél az egyik legfontosabb dokumentum a tulajdoni lap.

Ebből derül ki többek között:

• a helyrajzi szám,

• a fekvés,

• a területnagyság,

• a művelési ág,

• az aranykorona-érték,

• a tulajdoni viszonyok,

• valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és terhek.

Termőföldnél a művelési ág különösen fontos.

Egy szántó, gyümölcsös, szőlő vagy erdő értékelése más logika szerint történhet, mint egy kivett gazdasági épület és udvar vagy egy mezőgazdasági telephely értékelése.

A Földforgalmi törvény a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek tulajdonszerzésére, használatára és az ezekhez kapcsolódó korlátozásokra külön szabályokat állapít meg.

Ez az érték szempontjából is lényeges lehet, mert a vevői kör és az értékesítés folyamata eltérhet egy hagyományos ingatlanétól.

A térképmásolat külterületen még fontosabb lehet

A tulajdoni lap mellett gyakran szükség van térképmásolatra is.

Ez segít annak ellenőrzésében, hogy:

• milyen alakú a földrészlet,

• szerepelnek-e rajta épületek,

• milyen az ingatlan kapcsolata a közterülettel,

• vannak-e különálló alrészletek,

• és hogyan viszonyul a nyilvántartott állapot a helyszínen tapasztalható állapothoz.

Külterületen nem ritka, hogy a természetbeni használat és a térképi állapot között eltérés tapasztalható.

Az értékbecslés során ezt nem szabad figyelmen kívül hagyni.

A megközelíthetőség komoly értéktényező

Külterületi ingatlanoknál az egyik legerősebb értéket befolyásoló tényező lehet a megközelíthetőség.

Egy ingatlan lehet ugyan földrajzilag közel a településhez, de ha csak hosszú, rossz minőségű földúton közelíthető meg, annak komoly piaci hatása lehet.

Más megítélés alá esik egy olyan külterületi telek, amely:

• közvetlenül közútról elérhető,

• stabil murvás úton megközelíthető,

• csak mezőgazdasági földúton érhető el,

• vagy másik ingatlanon keresztül közelíthető meg.

Értékelésnél nemcsak a jogi megközelíthetőséget, hanem a tényleges használhatóságot is érdemes vizsgálni.

Közművek külterületen

Külterületen nem feltétlenül várható el ugyanaz a közműellátottság, mint belterületen.

Ezért külön kell vizsgálni:

• van-e elektromos hálózat,

• elérhető-e vezetékes víz,

• van-e saját kút,

• milyen a szennyvízelhelyezés,

• van-e vezetékes gáz,

• milyen alternatív energiaellátás használható.

Egy mezőgazdasági ingatlannál például egy megfelelő vízellátás vagy nagy teljesítményű elektromos csatlakozás jelentős értéket képviselhet.

Ugyanakkor egy olyan földrészletnél, amelyet kizárólag szántóként használnak, a teljes közművesítés hiánya önmagában nem feltétlenül jelent értékcsökkentő tényezőt.

Mindig az ingatlan funkciójából kell kiindulni.

Beépíthető-e a külterületi telek?

Ez az egyik leggyakoribb kérdés.

A válasz azonban nem adható meg pusztán abból, hogy az ingatlan külterületi.

Meg kell vizsgálni:

• a helyi építési szabályzatot,

• az övezeti besorolást,

• a megengedett beépítési százalékot,

• az épület rendeltetésére vonatkozó szabályokat,

• a minimális telekméretet,

• valamint az esetleges természetvédelmi vagy egyéb korlátozásokat.

Két egymás mellett fekvő külterületi ingatlannak is lehet eltérő beépíthetősége.

Az érték szempontjából pedig ennek akár jelentős hatása lehet.

Zártkert és külterület nem ugyanaz

A hétköznapi szóhasználatban gyakran minden településszéli vagy mezőgazdasági jellegű kis telket zártkertnek nevezünk.

Jogilag azonban ennél pontosabban kell fogalmazni.

A hatályos ingatlan-nyilvántartási szabályozás szerint a zártkert különleges külterületi egység.

Zártkerti ingatlanoknál különösen fontos a művelési ág és a tulajdoni lap vizsgálata.

Nem mindegy, hogy az ingatlan például:

• kivett terület,

• kert,

• szőlő,

• gyümölcsös,

• vagy több művelési ág kombinációja.

Ez az értékesítés lehetőségeit és az értéket is befolyásolhatja.

Termőföld értékbecslése

Termőföld esetében más szempontok kerülnek előtérbe.

Fontos lehet például:

• a művelési ág,

• a termőhelyi adottság,

• az aranykorona-érték,

• a földrészlet mérete,

• az alakja,

• a megközelíthetősége,

• a művelhetősége,

• a terület tagoltsága,

• a haszonbérleti lehetőség,

• valamint a helyi földpiac.

Az adásvételre vonatkozó szabályok is eltérnek a hagyományos ingatlanokétól. A Földforgalmi törvény alapján mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld esetében speciális tulajdonszerzési és elővásárlási szabályok alkalmazandók.

Gazdasági épület, major és telephely

Egy külterületi ingatlan értéke sok esetben nem kizárólag a földterületből áll.

Előfordulhat rajta:

• magtár,

• istálló,

• műhely,

• raktár,

• szárító,

• hídmérleg,

• gépszín,

• iroda,

• szolgálati lakás,

• egyéb gazdasági épület.

Ilyenkor a földterület és a felépítmények értékelése külön vizsgálatot igényelhet.

A piaci összehasonlító módszer mellett egyes épületeknél költségalapú megközelítés alkalmazása is indokolt lehet, különösen akkor, ha megfelelő összehasonlító adatok nem állnak rendelkezésre.

Drón a külterületi ingatlan értékbecslésében

Nagyobb külterületi ingatlanoknál a drón különösen hasznos kiegészítő eszköz lehet.

Segítségével jobban áttekinthető:

• a teljes földrészlet,

• a terepviszony,

• a növényzet,

• az épületek elhelyezkedése,

• a belső utak,

• a megközelítés,

• a művelt és nem művelt területek kapcsolata,

• valamint a szomszédos ingatlanok környezete.

A drón azonban nem helyettesíti a helyszíni szemlét és nem helyettesíti a földmérést sem.

A légi felvétel elsősorban a természetbeni állapot jobb megértését és dokumentálását szolgálja.

Milyen értékelési módszer használható?

A megfelelő módszer mindig az ingatlan jellegétől és a rendelkezésre álló adatoktól függ.

Gyakran alkalmazható:

Piaci összehasonlító módszer

Hasonló ingatlanok kínálati vagy tranzakciós adataiból indulunk ki, majd korrigáljuk az eltéréseket.

Ilyen korrekció lehet például:

• elhelyezkedés,

• megközelíthetőség,

• méret,

• közműellátottság,

• telekalak,

• terepviszony,

• beépíthetőség,

• művelési ág,

• épületállomány.

Költségalapú módszer

Különösen gazdasági épületeknél, telephelyeknél vagy speciális felépítményeknél lehet indokolt.

Ilyenkor a telek értékét és az épületek avult újraelőállítási értékét külön vizsgáljuk.

Hozamalapú megközelítés

Bérbe adott földterületnél, telephelynél vagy jövedelemtermelő ingatlannál bizonyos esetekben a hozamtermelő képesség is vizsgálható.

Mi csökkentheti egy külterületi ingatlan értékét?

Gyakori értékcsökkentő tényezők lehetnek:

• rossz megközelíthetőség,

• rendezetlen jogi helyzet,

• osztatlan közös tulajdon,

• kedvezőtlen alak,

• erős lejtés,

• vízállásosság,

• korlátozott beépíthetőség,

• közműhiány,

• nem rendezett épületfeltüntetés,

• túl nagy vagy túl kicsi telekméret,

• szűk vevői kör.

Fontos azonban, hogy ezek mértékét mindig az adott helyi piac alapján kell meghatározni.

Mi növelheti az értékét?

Értéknövelő tényező lehet többek között:

• jó közúti kapcsolat,

• könnyű megközelíthetőség,

• kedvező telekalak,

• megfelelő közműellátottság,

• jó minőségű termőtalaj,

• használható gazdasági épület,

• kedvező övezeti besorolás,

• település vagy város közelsége,

• turisztikai vagy rekreációs potenciál.

Egy balatoni háttértelepülésen például a rekreációs kereslet is hatással lehet egy zártkerti ingatlan árára, míg más térségekben elsősorban a mezőgazdasági használhatóság határozza meg az értéket.

Gyakori kérdések

Hogyan történik a külterületi ingatlan értékbecslése?

Első lépésben meg kell vizsgálni az ingatlan jogi és ingatlan-nyilvántartási adatait, majd helyszíni szemle következik. Ezután megfelelő piaci összehasonlító adatokat kell keresni, és a lényeges eltéréseket korrekciókkal figyelembe venni.

Lehet külterületi ingatlanra négyzetméterárat meghatározni?

Igen, de az önmagában kevés. A négyzetméterár csak akkor értelmezhető megfelelően, ha az összehasonlított ingatlanok valóban hasonló adottságúak.

Miért fontos a művelési ág?

Mert hatással lehet az ingatlan használatára, forgalmára, vevői körére és az alkalmazandó jogszabályokra is.

Ugyanannyit ér egy külterületi telek, mint egy belterületi?

Általában nem lehet ilyen közvetlen összehasonlítást tenni. A beépíthetőség, megközelíthetőség, infrastruktúra és piaci kereslet jelentősen eltérhet.

Értékelhető zártkert is?

Igen. A zártkerti ingatlanok értékelhetők, de különösen fontos a tulajdoni lap, a művelési ág, az övezeti szabályozás és a természetbeni állapot vizsgálata.

Kell térképmásolat külterületi ingatlan értékbecsléséhez?

Nem minden esetben kötelező, de épülettel rendelkező, tagolt vagy problémás ingatlannál kifejezetten indokolt lehet.

Használható drón külterületi ingatlan felmérésére?

Igen, a vonatkozó drónhasználati szabályok betartásával. Nagyobb területeknél különösen hasznos lehet a természetbeni állapot dokumentálására.

Mennyi idő alatt készül el az értékbecslés?

Ez függ az ingatlan méretétől, jellegétől, a dokumentáció rendelkezésre állásától és attól is, hogy mennyi megfelelő összehasonlító piaci adat található.

Összegzés

Külterületi ingatlan értékbecslésénél nincs egyetlen négyzetméterár, amely minden ingatlanra alkalmazható.

Egy szántó, egy zártkert, egy major és egy kivett gazdasági telephely között alapvető különbségek vannak.

A megbízható értékbecsléshez ezért együtt kell vizsgálni:

• a tulajdoni lapot,

• a térképi állapotot,

• a művelési ágat,

• a szabályozási környezetet,

• a beépíthetőséget,

• a megközelíthetőséget,

• a közműveket,

• a természetbeni állapotot,

• a felépítményeket,

• valamint a helyi ingatlanpiacot.

Külterületi ingatlannál sokszor éppen azok a részletek határozzák meg az értéket, amelyek első ránézésre nem láthatók.

Ezért ezeknél az ingatlanoknál különösen fontos a részletes helyszíni szemle és a helyi piac ismerete.