Az energetikai tanúsítvány ma már nem egyszerűen egy adásvételhez szükséges dokumentum. Egyre több információt ad arról, hogy egy lakás vagy családi ház milyen energiahatékonysággal működik, milyen állapotban vannak az energetikailag fontos szerkezetei és gépészeti rendszerei, valamint milyen korszerűsítések lehetnek indokoltak.
- november 1-jétől Magyarországon jelentősen megváltozott az energetikai tanúsítás rendszere. Új számítási módszer, új besorolások és részletesebb tanúsítvány jelent meg. Az új szabályozás a korábbi 7/2006. TNM rendelet helyébe lépő 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendeletre épül.
A változás azonban ingatlanpiaci szempontból is érdekes. Egy korszerű, alacsony energiaigényű ingatlan ugyanis nemcsak kevesebb energiát fogyaszthat, hanem a vevők szemében is vonzóbb lehet.
Mi az energetikai tanúsítvány?
Az energetikai tanúsítvány egy épület vagy önálló rendeltetési egység energetikai teljesítményét mutatja be.
A számítás során többek között figyelembe veszik:
- a külső falak és födémek hőtechnikai tulajdonságait,
- a tető vagy padlásfödém kialakítását,
- a nyílászárókat,
- a fűtési rendszert,
- a használati melegvíz előállítását,
- a hűtést és szellőzést,
- az alkalmazott energiahordozókat,
- valamint a megújuló energiaforrások alkalmazását.
Ez azt jelenti, hogy az energetikai besorolás nem pusztán az épület korát mutatja.
Egy megfelelően korszerűsített régebbi családi ház energetikai szempontból akár kedvezőbb állapotban is lehet, mint egy fiatalabb, de gyengébb műszaki tartalmú épület.
Miben különbözik a régi és az új energetikai tanúsítvány?
A 2023. november 1. előtt alkalmazott rendszerben kétbetűs energetikai kategóriákkal találkozhattunk.
Ilyen volt például:
AA++, AA+, AA, BB, CC, DD, EE, FF, GG, HH, II és JJ.
Az új rendszer ezzel szemben:
A+++, A++, A+, A, B, C, D, E, F, G, H és I
kategóriákat használ.
Az A+++ a legkedvezőbb, az I a legkedvezőtlenebb besorolás.
Fontos azonban, hogy a régi és az új kategóriákat nem lehet egyszerűen egymásnak megfeleltetni. A számítási módszertan és az értékelési rendszer is változott, ezért például egy korábbi CC kategória nem alakítható át automatikusan valamelyik új besorolássá.
Miért részletesebb az új tanúsítvány?
Az új rendszer egyik legfontosabb változása, hogy nem kizárólag az épület egészének energiahatékonyságára koncentrál.
Az egyes szerkezetek és épülettechnikai rendszerek energiahatékonyságát is részletesebben értékeli. Ilyen lehet például a fűtés, a használati melegvíz-rendszer, a légkondicionálás, a szellőzés vagy bizonyos épületszerkezetek energetikai állapota. A rendszer részletesebb korszerűsítési javaslatokat is tartalmazhat.
Ez tulajdonosi és vásárlói oldalról is hasznosabb információt jelent.
Egy vevő számára ugyanis nemcsak az lehet érdekes, hogy az ingatlan milyen betűjelet kapott, hanem az is, hogy milyen műszaki megoldások állnak a besorolás mögött.
Befolyásolja az energetikai állapot az ingatlan értékét?
Igen, befolyásolhatja, de nem önmagában az energetikai betűjel határozza meg az ingatlan értékét.
Az ingatlan piaci értékét számos tényező együttesen alakítja:
- elhelyezkedés,
- telekméret,
- alapterület,
- műszaki állapot,
- építési minőség,
- alaprajzi kialakítás,
- környezet,
- kereslet és kínálat,
- valamint az ingatlan fenntartási költsége.
Az energiahatékonyság ezek közül egyre fontosabb tényezővé válik.
Egy megfelelően hőszigetelt, korszerű nyílászárókkal, hatékony fűtéssel vagy hőszivattyúval rendelkező épület várható fenntartási költsége kedvezőbb lehet, mint egy hasonló méretű, de energetikailag elavult ingatlané.
Ezt a vásárlók is érzékelhetik, és a különbség megjelenhet a fizetési hajlandóságban.
Többet ér egy energiahatékony ház?
Erre nem lehet minden ingatlanra érvényes százalékot mondani.
Egy energetikai korszerűsítés értéknövelő hatása függ az adott település piacától, az ingatlan típusától, a korszerűsítés minőségétől és attól is, hogy a vevők mennyire hajlandók megfizetni az alacsonyabb várható energiafogyasztást.
Hazai kutatás ugyanakkor már kimutatott energetikai árprémiumot. Az MNB-hez kapcsolódó 2022-es vizsgálat a budapesti új építésű lakások piacán azt találta, hogy a BB vagy annál jobb energetikai besorolású lakások átlagosan 5,1%-kal magasabb áron jelentek meg, mint a CC besorolású ingatlanok.
Ez azonban nem azt jelenti, hogy minden BB vagy annál jobb ingatlan automatikusan 5,1%-kal többet ér. Az eredmény egy meghatározott időszakra, ingatlantípusra és földrajzi piacra vonatkozó statisztikai összefüggés.
Hogyan jelenik meg az energiahatékonyság az értékbecslésben?
Az értékbecslés során nem célszerű egyszerűen azt mondani, hogy egy jobb energetikai kategória meghatározott százalékkal növeli az ingatlan értékét.
A piaci összehasonlító módszer alapja ugyanis az, hogy az értékelt ingatlant lehetőség szerint hasonló elhelyezkedésű, méretű, állapotú és műszaki tartalmú ingatlanokhoz hasonlítjuk.
Az energetikai különbség akkor indokolhat korrekciót, ha annak piaci jelentősége igazolható.
Például két hasonló családi ház között lényeges különbséget jelenthet, ha az egyik:
- korszerű hőszigeteléssel rendelkezik,
- háromrétegű nyílászárókkal épült,
- korszerű hőszivattyús fűtést használ,
- napelemes rendszerrel rendelkezik,
- és lényegesen alacsonyabb energiaigényű,
míg a másik eredeti szerkezetű és elavult fűtési rendszerrel működik.
Ilyenkor azonban nem feltétlenül maga az energetikai besorolás a korrekció alapja. A mögötte álló műszaki tartalom, a korszerűség, a várható fenntartási költség és ezek piaci megítélése együttesen számít.
Nem szabad kétszer elszámolni ugyanazt az előnyt
Értékbecslési szempontból ez különösen fontos.
Ha például egy korszerű hőszivattyús rendszer, új nyílászárók és teljes hőszigetelés miatt már korrigáltuk az ingatlan műszaki állapotát vagy korszerűségét, akkor ugyanezeket az előnyöket nem feltétlenül indokolt külön energetikai korrekcióként még egyszer figyelembe venni.
Ez úgynevezett kettős korrekcióhoz vezethetne.
Az energetikai jellemzőket ezért az ingatlan teljes műszaki állapotával együtt kell vizsgálni.
A rossz energetika is hatással lehet az értékre
Nemcsak a korszerű ingatlan lehet érdekes értékbecslési szempontból.
Egy rossz energetikai állapotú ingatlannál a vevőnek jelentős korszerűsítési költségekkel kellhet számolnia.
Ilyen lehet például:
- homlokzati hőszigetelés,
- padlás- vagy födémszigetelés,
- nyílászárócsere,
- kazáncsere,
- teljes fűtési rendszer korszerűsítése,
- vagy akár az elektromos hálózat fejlesztése egy korszerűbb gépészeti rendszerhez.
Ha ezek költsége jelentős, az a vevői döntésekben és végső soron az ingatlan piaci értékében is megjelenhet.
Energiahatékonyság és finanszírozhatóság
Az energetikai állapot a finanszírozás szempontjából is egyre fontosabb.
A Magyar Nemzeti Bank szabályozási és zöld finanszírozási programjaiban is egyre hangsúlyosabban jelennek meg az energiahatékony ingatlanok. Az MNB szerint a korszerű energetikai tulajdonságú ingatlanok alacsonyabb fenntartási költsége pénzügyi szempontból is kedvező lehet, és a zöld ingatlanfedezetek potenciálisan értéktartóbbak lehetnek.
Ez közvetetten az ingatlanpiaci keresletre is hatással lehet.
Ha egy ingatlan kedvezőbb finanszírozási feltételekkel érhető el, szélesebb lehet az érdeklődői kör is.
Ellenőrizhető az energetikai tanúsítvány?
Igen.
A hiteles energetikai tanúsítvány bekerül az Országos Építésügyi Nyilvántartásba.
A tanúsítvány megléte az OÉNY E-tanúsítás felületén ellenőrizhető:
https://www.oeny.hu/oeny/e-tanusitas/
Ingatlanvásárlás vagy értékbecslés során is hasznos lehet annak ellenőrzése, hogy készült-e az ingatlanhoz hiteles energetikai tanúsítvány.
Gyakori kérdések az energetikai tanúsítványról
Többet ér egy jobb energetikai besorolású ingatlan?
Gyakran igen, de a besorolás önmagában nem határozza meg a piaci értéket. Az elhelyezkedés, az állapot, a méret, a műszaki tartalom és a helyi kereslet legalább ilyen fontos. Az energetikai előny akkor értékképző, ha azt a piac is hajlandó megfizetni.
Mennyivel növeli az ingatlan értékét a jobb energetikai besorolás?
Nincs általánosan alkalmazható százalék. Egy budapesti új lakásokra vonatkozó hazai kutatás 5,1%-os átlagos árkülönbséget talált a BB vagy jobb és a CC besorolás között, de ez nem alkalmazható automatikus értékbecslési korrekcióként minden ingatlanra.
Az energetikai tanúsítvány alapján megállapítható egy ház értéke?
Nem. A tanúsítvány fontos műszaki információt ad, de az ingatlan forgalmi értékének meghatározásához teljes piaci és műszaki értékelés szükséges.
Értéknövelő a napelem vagy a hőszivattyú?
Lehet értéknövelő, de nem feltétlenül a beruházás teljes bekerülési költségével. A piaci érték szempontjából az számít, hogy a vevők az adott piacon mennyivel hajlandók többet fizetni az ilyen műszaki megoldásokkal rendelkező ingatlanért.
Egy régi ház lehet energetikailag korszerű?
Igen. Az építés éve önmagában nem határozza meg az energetikai állapotot. Egy régebbi épület megfelelő szigeteléssel, korszerű nyílászárókkal és modern gépészettel jelentősen javítható.
Hol ellenőrizhető az energetikai tanúsítvány?
Az energetikai tanúsítvány megléte az Országos Építésügyi Nyilvántartás E-tanúsítás rendszerében ellenőrizhető:
https://www.oeny.hu/oeny/e-tanusitas/
Energetika és értékbecslés – együtt érdemes vizsgálni
Az energetikai tanúsítvány egyre több információt ad az ingatlan műszaki állapotáról, de egyetlen betűjelből nem lehet meghatározni egy lakás vagy családi ház piaci értékét.
Az értékbecslés során azt kell vizsgálni, hogy az energiahatékonyság mögött milyen tényleges műszaki tartalom található, hogyan viszonyul az ingatlan a helyi kínálathoz, és a vásárlók mennyire értékelik a korszerűbb, alacsonyabb fenntartású épületeket.
Egy jó energetikai besorolás tehát fontos előny lehet – de az ingatlan értékét továbbra is a teljes ingatlan és a piac együtt határozza meg.