Drón az ingatlanértékelésben

Az ingatlanértékelés alapja továbbra is a helyszíni szemle. Egy lakóház, telephely, mezőgazdasági ingatlan, külterületi telek vagy zártkert értékének meghatározásakor számos olyan körülményt kell megvizsgálni, amely kizárólag személyesen, az ingatlan közvetlen bejárásával ítélhető meg megfelelően.

Ugyanakkor vannak olyan ingatlantípusok, amelyeknél a földről történő szemle önmagában csak részleges képet ad.

Ilyenkor jelenthet komoly segítséget a drón.

A drón az ingatlanértékelésben nem a helyszíni szemle helyettesítője, hanem annak kiegészítő eszköze. Különösen mezőgazdasági ingatlanok, külterületi telkek, zártkertek, nagy kiterjedésű földrészletek és több épületből álló ingatlanok esetében tesz láthatóvá olyan összefüggéseket, amelyeket a földről sokszor nehéz érzékelni.

Mit nem helyettesít a drón?

Fontos tisztázni, hogy egy drónfelvételből önmagában nem készíthető megfelelő ingatlanértékelés.

A helyszíni szemle során az értékbecslő többek között vizsgálhatja:

• az épületek műszaki állapotát,

• a szerkezetek látható hibáit,

• az ingatlan tényleges használatát,

• a megközelíthetőséget,

• a terepviszonyokat,

• a közműellátottságot,

• a telek adottságait,

• az épületek használhatóságát,

• valamint az ingatlan környezetével való kapcsolatát.

A drón ezeket nem helyettesíti.

Viszont segíthet abban, hogy az ingatlan egészét olyan nézőpontból is megvizsgáljuk, amely a földről nem áll rendelkezésre.

Külterületi telkeknél különösen hasznos

Egy belterületi, néhány száz négyzetméteres ingatlan általában viszonylag könnyen áttekinthető.

Egy több ezer négyzetméteres külterületi földrészlet már egészen más feladat.

A földről sokszor nehéz megítélni:

• hol húzódik a ténylegesen használt terület,

• milyen a telek alakja,

• milyen módon közelíthető meg,

• hol találhatók épületek vagy építmények,

• milyen a növényzettel való borítottság,

• mennyire tagolt a terület,

• milyen kapcsolatban áll a környező ingatlanokkal.

Egy megfelelően elkészített drónfelvétel ezekről egyszerre adhat áttekintő képet.

Értékbecslési szempontból ez azért fontos, mert egy külterületi telek értékét nem kizárólag a területe határozza meg. Jelentős különbséget okozhat a megközelíthetőség, az alak, a terepviszony, a tényleges használhatóság és a környezet is.

Zártkertek felmérése drónnal

Zártkerti ingatlanok értékelésénél a drón használata különösen praktikus lehet.

Ezeknél az ingatlanoknál gyakori:

• a szabálytalan telekforma,

• a jelentős szintkülönbség,

• a sűrű növényzet,

• a nehezen járható terület,

• a több kisebb építmény,

• a részben művelt, részben elhanyagolt területhasználat.

Egy lejtős, erősen benőtt zártkert esetében például a földről sokszor nem is látható egyszerre a teljes ingatlan.

A drón segítségével viszont jobban értelmezhető a terep, a telek tagoltsága, az épületek elhelyezkedése és akár az is, hogy a területből mekkora rész használható ténylegesen.

Ez természetesen nem jelenti azt, hogy egy légi felvételből megállapítható lenne a földrészlet jogi határa. A tulajdoni és térképi állapot vizsgálata továbbra is külön feladat.

A drón azonban kiváló segítséget adhat a természetbeni állapot értelmezéséhez.

Mezőgazdasági ingatlanoknál más léptékben kell gondolkodni

Szántó, gyümölcsös, szőlő, major, mezőgazdasági telephely vagy más nagyobb külterületi ingatlan esetében már az ingatlan mérete miatt is más szemlélet szükséges.

Egy több hektáros területet kizárólag gyalogosan bejárni nem mindig célszerű, és nem biztos, hogy megfelelő áttekintést ad.

A drón segítségével vizsgálható lehet például:

• a földrészlet általános használata,

• a művelt és nem művelt területek aránya,

• a terület megközelítési lehetősége,

• a belső utak nyomvonala,

• a majorépületek elhelyezkedése,

• a tároló- és burkolt felületek,

• a terepviszony,

• a vízállásos vagy nehezen használható részek,

• valamint a környező földrészletekkel való kapcsolat.

Nagyobb mezőgazdasági ingatlanoknál ez már nem pusztán látványos dokumentációt jelent.

A drón valóban segíthet az ingatlan funkcionális működésének megértésében.

A megközelíthetőség is jobban látható

Külterületi ingatlanok értékelésénél az egyik fontos kérdés rendszeresen a megközelíthetőség.

Nem mindegy, hogy az ingatlan:

• közútról közvetlenül elérhető,

• murvás úton közelíthető meg,

• csak földútról érhető el,

• más ingatlanon keresztül használható,

• vagy időjárástól függően nehezen megközelíthető.

A földi szemle során ennek gyakorlati oldala jól érzékelhető.

A drón pedig megmutathatja a tágabb összefüggést: merre fut az út, hogyan kapcsolódik a területhez, vannak-e természetes vagy mesterséges akadályok, és milyen kapcsolatban van az ingatlan a környező úthálózattal.

A telek alakja és használhatósága

Két azonos területű külterületi ingatlan használhatósága között jelentős különbség lehet.

Egy szabályos alakú, sík, jól megközelíthető terület általában más adottságokkal rendelkezik, mint egy hosszú, keskeny, tagolt vagy erősen lejtős telek.

A térképmásolat megmutatja a földrészlet jogi formáját.

A helyszíni szemle megmutatja a tényleges állapotot.

A drón pedig segíthet a kettő közötti kapcsolat értelmezésében.

Éppen ezért a légi felvétel külterületi értékbecslésnél sokszor nem önálló bizonyíték, hanem fontos kiegészítő információ.

Telephelyek és majorok

Egy mezőgazdasági major vagy külterületi telephely esetében az épületállomány mellett a teljes terület működése is jelentős.

Ilyenkor lényeges lehet:

• az épületek elhelyezkedése,

• a közöttük lévő közlekedési kapcsolat,

• a belső úthálózat,

• a rakodóterületek,

• a szabadtéri tárolás,

• a nagyobb burkolt felületek,

• valamint a tehergépjárművek mozgási lehetősége.

Ezek egyetlen légi felvételen sokkal könnyebben értelmezhetők, mint több tucat földről készített fényképen.

A drón nem földmérő eszköz

Ezt különösen fontos hangsúlyozni.

Az értékbecslési célú drónfelvétel nem helyettesíti a földmérést.

Egy hagyományos fényképező drón képe alapján nem lehet joghatályosan meghatározni:

• a telekhatárt,

• az épület pontos helyét,

• a terület nagyságát,

• vagy azt, hogy egy építmény átnyúlik-e a szomszéd ingatlanra.

Ehhez megfelelő geodéziai mérés és szükség esetén földmérő szakember munkája szükséges.

Az értékbecslő számára a drón elsősorban szemrevételezési és dokumentációs eszköz.

Milyen szabályok vonatkoznak a drón használatára?

Magyarországon a drónrepülés szabályait nem egyetlen jogszabály tartalmazza.

Az alapvető uniós szabályozást a 2019/947/EU bizottsági végrehajtási rendelet adja. Ez különbözteti meg többek között a „nyílt”, „speciális” és „engedélyköteles/certified” műveleti kategóriákat. A legtöbb hagyományos, alacsony kockázatú drónrepülés a nyílt kategóriába tartozhat, amennyiben annak valamennyi feltétele teljesül.

A nyílt kategóriában az egyik legfontosabb általános szabály, hogy a drón főszabály szerint legfeljebb 120 méterre lehet a földfelszín legközelebbi pontjától, és a távoli pilótának a drónt főszabály szerint folyamatos vizuális kapcsolatban kell tartania.

Magyarországon ehhez kapcsolódik többek között a 4/1998. (I. 16.) Korm. rendelet a magyar légtér igénybevételéről, amely részletes szabályokat tartalmaz a légterek használatáról, a tiltott és korlátozott területekről, valamint az eseti légtér alkalmazásáról.

Lakott terület és külterület között fontos különbség van

Ingatlanértékelési szempontból ez különösen érdekes.

Lakott terület felett végzett drónrepüléshez Magyarországon – a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve – eseti légtér kijelölése szükséges.

Ez is az egyik oka annak, hogy a drón gyakorlati alkalmazása nálam elsősorban külterületi ingatlanoknál, zártkerteknél és mezőgazdasági területeknél kerül előtérbe.

Lakott területen kívül ugyanakkor nem jelenti azt, hogy automatikusan bárhol és bármikor lehet repülni.

A magyar légtér aktuális állapotát, a korlátozott és tiltott területeket minden repülés előtt ellenőrizni kell. Lakott területen kívüli, nem eseti légtérben végrehajtott drónrepülésnél a mydronespace alkalmazás használata is része a hazai szabályozási rendszernek.

A drónt és az üzembentartót is nyilvántartásba kell venni

Magyarországon a játék drónokra vonatkozó kivételtől eltekintve a pilóta nélküli légijárműveket nyilvántartásba kell venni.

Az üzembentartó szintén nyilvántartásba kerül, és egyedi üzembentartói azonosítót kap, amelyet a vonatkozó szabályok szerint a drónon is fel kell tüntetni.

Szükség lehet képzésre és vizsgára

A szükséges távoli pilóta kompetencia attól függ, hogy milyen drónnal, milyen műveleti kategóriában történik a repülés.

A nyílt kategórián belül A1, A2 és A3 alkategóriák léteznek.

A C0 kategóriájú és egyes 250 gramm alatti eszközökre vonatkozó kivételektől eltekintve a távoli pilótának képzésre és vizsgára is szüksége lehet.

Felelősségbiztosítás

A jelenlegi magyar szabályozás szerint 250 gramm maximális felszálló tömeg felett felelősségbiztosítás szükséges a drón üzemeltetéséhez. A biztosítás részletes szabályaihoz a 39/2001. (III. 5.) Korm. rendelet kapcsolódik.

Miért különösen alkalmas a drón külterületi értékbecsléshez?

A válasz egyszerű:

mert itt a legnagyobb a különbség aközött, amit a földről látunk, és amit az ingatlan egészéről tudnunk kell.

Egy több hektáros terület, egy erősen lejtős zártkert vagy egy több épületből álló mezőgazdasági major esetében egy-egy földi fénykép csak kis részletet mutat.

A drónfelvétel viszont segít egyetlen rendszerként értelmezni az ingatlant.

Számomra ezért a drón elsősorban nem látványtechnikai eszköz.

Hanem egy új nézőpont az értékbecslésben.

Gyakori kérdések a drónos ingatlanértékelésről

Mire használható a drón mezőgazdasági ingatlan értékbecslésénél?

A drón segítségével áttekinthető a nagyobb földrészlet használata, az épületek elhelyezkedése, a belső utak, a megközelíthetőség, a terepviszony és a környező ingatlanok kapcsolata.

Használható drón zártkert értékelésénél?

Igen. Különösen hasznos lehet nagyobb, lejtős, növényzettel erősen benőtt vagy több épületet tartalmazó zártkerti ingatlanoknál.

Megállapítható drónfelvételből a telek pontos határa?

Nem. A drónos szemrevételezés nem helyettesíti a földmérést vagy a hiteles térképi adatokat.

Megmérhető drónnal egy külterületi ingatlan területe?

Speciális mérési és fotogrammetriai rendszerrel lehet területméréseket végezni, de az értékbecslés során készített hagyományos drónfotó nem tekinthető földmérési pontosságú mérésnek.

Miért jó a drón egy mezőgazdasági major értékelésénél?

Mert jól áttekinthetővé teszi az épületek, utak, burkolt területek, tárolóhelyek és egyéb funkcionális részek egymáshoz való viszonyát.

Szabad-e bárhol drónt reptetni külterületen?

Nem. Külterületen is ellenőrizni kell az aktuális légtérhelyzetet, a korlátozott és tiltott területeket, valamint teljesíteni kell az adott műveletre vonatkozó uniós és magyar követelményeket.

Kell-e eseti légtér külterületen?

Önmagában attól, hogy egy ingatlan külterületen található, nem szükséges automatikusan eseti légtér. Az adott hely légtérbesorolását és az aktuális korlátozásokat azonban mindig ellenőrizni kell. Lakott terület felett viszont a magyar szabályozás alapján főszabály szerint eseti légtér szükséges.

Milyen magasra repülhet egy drón?

A nyílt kategóriában főszabály szerint a drón legfeljebb 120 méter távolságra lehet a földfelszín legközelebbi pontjától.

Helyettesíti a drón a helyszíni szemlét?

Nem. A drón a helyszíni szemlét kiegészítő dokumentációs és megfigyelési lehetőség.

Pontosabb lesz tőle az értékbecslés?

Nem automatikusan. A drón több és más jellegű információt adhat, amelynek megfelelő szakmai értelmezése segítheti az értékbecslést.

A drón az ingatlanértékelésben számomra elsősorban a nagyobb és nehezebben áttekinthető ingatlanok vizsgálatánál jelent valódi hozzáadott értéket.

Külterületi telkeknél, zártkerteknél, mezőgazdasági területeknél és majoroknál a levegőből sok olyan összefüggés válik láthatóvá, amelyet a földről csak részleteiben érzékelünk.

A drón nem helyettesíti a helyszíni szemlét.

Nem helyettesíti a térképmásolatot.

Nem helyettesíti a földmérőt.

És természetesen nem helyettesíti az értékbecslő szakmai mérlegelését sem.

De megfelelően és szabályosan használva segíthet abban, hogy az ingatlan egészéről pontosabb kép alakuljon ki.

Egy nagyobb külterületi ingatlannál pedig sokszor éppen ez hiányzik a földről: az egész kép.

Korábbi ügyfeleim tapasztalatait az ingatlanértékeléssel kapcsolatos ügyfélvélemények között olvashatja.